Как купить недвижимость в Великобритании. Часть 5

Кому государство в помощь

Накопить на депозит, чтобы наконец приобрести дом своей мечты, удается не каждому, а если и удается, то частенько «удовольствие» урезания расходов и откладывания высвободившихся средств на сберегательный счет растягивается на долгие годы. За это время цены на недвижимость могут вырасти настолько, что установленная планка сбережений будет отодвигаться и отодвигаться «за горизонт» вместе с мечтой о новоселье. Опять же за проходящие годы жизненная ситуация может измениться разительно: когда появляются семья и дети, расходы возрастают в разы, а стабильность и собственное жилье становятся просто необходимостью.

Дабы помочь резидентам острова обзавестись своим гнездышком при отсутствии средств на депозит или при их нехватке, на государственном уровне в Великобритании были разработаны схемы помощи. Это «Help to Buy» (помощь в покупке), Shared Ownership, (дословно – «совместная собственность», также известная как «part buy part rent», то есть «частичная покупка – частичная аренда»), Guarantor Mortgages (ипотека с участием поручителей) и «Right to Buy» (или «право на покупку» для социального жилья). Сегодня мы подробно поговорим о первой из перечисленных программ.

Кредит «в доле»

Схема «Help to Buy» - это государственная программа Великобритании, разработанная для помощи тем, кто хочет приобрести недвижимость, но по каким-то причинам не может себе позволить покупку подходящего жилья (не хватает средств на дом большей площади, лучшего расположения и так далее). Программа рассчитана как на first time buyers (тех, кто покупает недвижимость впервые), так и на тех, кто уже владеет собственностью, но хочет улучшить свои жилищные условия.

Сама схема существует всего пять лет (была анонсирована в 2013 году) и первоначально включала две опции: Equity Loan – «долевой кредит», когда государство кредитует большую «долю» депозита, а также Mortgage Guarantees, когда правительство (налогоплательщики) выступало поручителем по ипотеке. Однако ровно два года назад государство отказалось от выдачи кредитов под собственное поручительство и свернуло соответствующую часть программы. Эту, уже не существующую, опцию не следует путать с Guarantor Mortgage – все еще доступным вариантом покупки жилья (его мы обсудим в следующих публикациях), при котором поручителями выступают близкие родственники клиента.

Таким образом, говоря о схеме «Help to Buy», мы подразумеваем Equity Loan. Как же работает эта программа? На самом деле больше всего требований выдвигается к «участвующей» недвижимости: это обязательно должна быть новостройка (никаких предыдущих владельцев) от зарегистрированного «Help to Buy» подрядчика. Собственно, программа отчасти и задумывалась для популяризации строящегося жилья, которое часто ругают за его качество и весьма скромные размеры. Не секрет, что многие покупатели изначально рассматривают лишь вторичный рынок недвижимости из-за предубеждений о проблемных новостройках. Цена же «Help to Buy» жилья не должна превышать £600,000 в Англии или £300,000 в Уэльсе (в этой части острова схема имеет свои особенности).

Непременное условие для участия в программе: вы должны накопить (или заполучить другими способами, о чем подробно рассказывалось в наших предыдущих статьях) требуемый минимум – 5% от стоимости жилья - в качестве депозита. Государство дополнительно предоставит вам кредит в размере до 20% от цены покупки (в различных регионах Великобритании) и до 40% - в Лондоне (лимит для столицы был увеличен вдвое два года назад).

Оставшиеся 75% или 55% нужно будет получить в качестве ипотечного займа у кредитодателя, который работает с «Help to Buy» (список можно найти в свободном доступе на сайте правительства, а вот проконсультировать, какой из банков предоставит лучшие условия именно вам, сможет опытный ипотечный брокер).

Например, если желаемый дом за пределами Лондона стоит £300,000, то сумма на депозит, которую уже необходимо иметь, составляет £15,000, государство, в свою очередь, одолжит £60,000. Таким образом, ипотечный заем непосредственно от банка уменьшится до £225,000. Соответственно, в Лондоне за такую цену можно купить небольшую квартиру, и государственная помощь составит уже £120,000.

Благодаря этому клиент может позволить себе более дорогое жилье под более низкий процент ипотеки, так как банк предоставляет кредит уже не 95%, а 75% и 55% соответственно. Однако «Help to Buy» - это лишь «top up» для депозита. Покупателю по-прежнему придется проходить affordability assessment, показывать все свои доходы и расходы и доказывать основному кредитодателю свою платежеспособность и  надежность. Увы, но помощь от государства не поможет увеличить сумму собственно банковского кредита: если вы можете претендовать на ипотечный заем не более £200,000, то и, участвуя в программе, не получите от банка больше указанной суммы. Вполне вероятно, сумма, напротив, будет меньше, так как Equity loan придется выплачивать, и это будет учтено в качестве расходов при affordability assessment. Разница в том, что без «Help to Buy» при наличии 5% депозита и ссуды на £200,000 максимальная цена дома составит £210,000. А вот схема поможет купить жилье уже за £260,000 (плюс £40,000 от государства) в Англии. То есть можно рассматривать варианты еще с одной спальней, садом, вторым санузлом или лучшим местоположением.

Возврату подлежит

Увы, но при всей заманчивости схемы у нее есть свои подводные камни и минусы. Беспроцентным государственным кредитом клиент может наслаждаться только первые пять лет. По истечении этого срока, то есть на шестой год с момента оформления сделки, государство предъявит счет в размере 1.75% от предоставленного займа. Далее каждый год суммы к уплате будут возрастать. Их можно будет раскидать по месяцам и отдавать постепенно, но ежемесячные выплаты с каждым годом станут неуклонно расти. Самое неприятное, что взносы эти, которые со временем сравняются и обгонят собственно выплаты по ипотеке, не будут идти в счет уплаты основного долга банку!

Переехать к партнеру или родителям, дабы выплатить кредит, сдавая дом, не получится (по крайней мере, официально). По правилам, он должен быть вашим единственным местом жительств, и сдавать «Help to Buy» жилье запрещено. Единственное исключение сделано для служащих вооруженных сил, которые отправляются в длительную командировку за рубеж: им разрешается сдавать купленную через государственную программу недвижимость в аренду во время отсутствия на родине. Тем не менее даже защитникам родины выдвигается условие по обязательному возврату правительственной ссуды до отъезда.

Чтобы не попасть в такую вот долговую ловушку с возрастающим аппетитом на четверть века, нужно либо выплатить весь государственный заем в течение пяти беспроцентных лет (частями или полностью в любое время) и перейти на обычную ипотеку, либо просто продать дом и выплатить все разом.

Имейте в виду: если цена на вашу недвижимость вырастает, то растет и ваш долг государству. Например, вы купили дом за £300,000 с правительственным «top up» в £60,000. Через восемь лет, скажем, он будет стоить £400,000. Вернуть государству придется уже £80,000 – то есть 20% от «новой» стоимости дома. При этом если бы изначально оформлялась простая ипотека, без такой вот помощи, то рост цен на недвижимость на ваш долг банку никак бы не повлиял.

К покупке жилья в новостройках изначально следует подходить очень осторожно и взвешенно, особенно если через пару лет вы решите его продать. С новой недвижимостью часто работает тот же эффект, как при покупке новой машины: ты приходишь в автосалон, приобретаешь авто с конвейера за £10,000, покатаешься  месяц, и оно сильно падает в цене, поскольку… уже не новое. К сожалению, new build properties (новостройки) в Великобритании тоже бывают переоценены при продаже «с конвейера».

С одной стороны, тут действует обратная закономерность: если жилье падает в цене, то и долг государству уменьшается. Но с другой стороны, долг-то основному кредитодателю  остается прежним… Снижение цены при собственном депозите в 5% может серьезно сыграть против вас: если дом продастся дешевле, то можно остаться и без жилья, и с кредитом на руках, который не покроется вырученной суммой.

Я ни в коем случае не пытаюсь отговорить от участия в программе или дать ей антирекламу. На данный момент эта схема не просуществовала достаточно долго, чтобы делать какие-то далеко идущие выводы:  даже у самых первых клиентов еще не прошел пятилетний срок беспроцентного займа.

В любом случае, у этой программы есть альтернативы. Так, правительство разработало еще одну схему с похожим названием, которая помогает быстрее накопить на депозит. Это «Help to Buy ISA», но о ней мы поговорим в следующий раз.

 

Продолжение следует.

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov Кредит по карману. Ипотечный гид. Часть 3 Roman Andrijanov Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4 Roman Andrijanov  Как купить недвижимость в Великобритании. Часть 5 Roman Andrijanov

 

 

 

 

Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP
Тел.
 07858 417 160

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *