Аукционы недвижимости в Великобритании: страсти и расчет

Просматривая в интернете сайты по продаже недвижимости, всегда можно встретить очень заманчивые по цене предложения с надписью «for sale on auction». Что это значит и как в Великобритании покупают дома на аукционах, нам рассказали брокер по недвижимости Марина Шевченко и организатор по подготовке и проведению аукционов Ольга Новикова.

Аукционы недвижимости в Великобритании: страсти и расчет
Марина Шевченко
Аукционы недвижимости в Великобритании: страсти и расчет
Ольга Новикова

– Почему аукционы недвижимости так популярны в Великобритании?

– Если вы любите накал страстей и острые ощущения, то аукцион – это отличное место, чтобы их испытать. Захватывающее действие, совершенно неподходящее для людей с ранимой психикой. Атмосферу в зале можно сравнить с энергией взрыва. Настроение у всех, будто продают пирожки, лоты недвижимости разлетаются на ура. Кроме того, аукцион – привлекательный способ покупки недвижимости для тех, у кого есть средства и амбиции.

– Чем покупка через аукцион отличается от традиционной?

– Покупка дома на аукционе и покупка на открытом рынке – это совершенно разные пути приобретения недвижимости. Отличий много, мы коротко расскажем о главных.

1. Покупка недвижимости через агентство – более простой процесс. Вы обращаетесь к одному или нескольким агентствам по недвижимости в желаемом вами районе, оговариваете бюджет. После просмотров и выбора понравившегося вам дома делаете предложение, так называемый «offer». Далее следует процедура оформления дома, проверка и подготовка всей необходимой документации, которая занимает в среднем 3-4 месяца.

Когда же покупка осуществляется на аукционе, необходимо сделать всю необходимую подготовку документов до дня торгов. Сперва нужно выяснить, где проводятся аукционы, запросить каталог объектов – лотов. И самое главное – внимательно ознакомиться с юридическим пакетом интересующего вас объекта. Это очень важно, поскольку могут выясниться подробности, влияющие на стоимость недвижимости, а следовательно, сделка внезапно может стать не такой уж и выгодной.

При покупке у агента по недвижимости указанная цена согласовывается между продавцом и покупателем, и всегда есть место для переговоров, а также возможность снизить цену, если вас что-то не устраивает. На аукционе же все иначе. Заявленная цена является просто резервной или ориентировочной ценой, которая никоим образом не будет окончательной. Окончательная цена продажи полностью зависит от результата аукциона и может оказаться намного выше, чем резервная стоимость, особенно если недвижимость находится в востребованном районе и есть несколько заинтересованных в ней покупателей.

2. При покупке через агентство до момента обмена контрактами любая сторона – как продавец, так и покупатель – может изменить свое решение. Есть вероятность получить штраф, и, к сожалению, известно немало случаев, когда сделка по какой-либо причине срывается.

На аукционе в тот момент, когда падает молоток и торги заканчиваются, – продажа завершена. Это абсолютно обязывающая договоренность, нарушение которой может привести к серьезным юридическим санкциям.

3. Выбрав путь покупки недвижимости через аукцион, вы избежите агентских сборов, но возникнут некоторые другие расходы, связанные с продажей, – например, аукционный сбор, который идет непосредственно в аукционный дом и обычно составляет около 1-2% от первостепенной цены недвижимости.

4. Процесс покупки через агентство может быть довольно долгим и затяжным. Что касается аукционов, все проверки и осмотры недвижимости проводятся до начала торгов. Это называется «предпродажной проверкой». Цепочка жилья отсутствует, что часто также является фактором торможения сделки. Поэтому покупка на аукционе – это самый быстрый вариант приобретения недвижимости в Великобритании.

– Что нужно для участия в аукционе?

– Пожалуй, самое главное – у вас должно быть достаточно средств ко дню торгов для приобретения недвижимости. Вам понадобится как минимум сумма депозита, чтобы вы могли делать ставки уже на своем банковском счете. Залог взимается утром в день торгов и обычно составляет около 10% от первоначальной (стартовой) цены недвижимости. А это значит, что в большинстве случаев вам нужно иметь на счете от 20 до 100 тысяч фунтов стерлингов, в зависимости от стоимости объекта. Также требуется достаточная сумма на счете или уже согласованная с банком ипотека на оставшуюся часть стоимости дома, доказательства которой вы должны предъявить утром в день аукциона. Финальный выпуск аукционного каталога со всеми выставленными лотами печатается за 2 недели до самого аукциона. Все просмотры лотов происходят до дня торгов.

– Для кого вы бы посоветовали покупку недвижимости через аукцион?

– Если вы новичок на рынке и ищете ваш первый дом – то однозначно нет. Данный тип покупки подходит для более опытных инвесторов с хорошим денежным резервом. Первопокупателям будет сложно провести оценку недвижимости, собрать весь нужный пакет документов и получить кредит в банке до момента проведения аукциона. Особенно сейчас, в условиях пандемии. В большинстве случаев требуется страховка с Bridging Finance Company, что само по себе дорого и не подходит для первопокупателей.

– Что нужно обязательно учитывать и какие «подводные камни» могут встретиться при покупке через аукцион?

– Нужно понимать, что недвижимость выставляется на аукцион чаще всего потому, что владелец хочет в короткие сроки продать ее и готов получить меньше за свою собственность. Также, возможно, это конфискованная недвижимость с долгами за неуплату счетов. Или же дом имеет свои особенности, из-за которых его сложно продать традиционным способом (например, вид на кладбище).

Когда вы покупаете дом традиционным образом, независимые компании проведут комплексную проверку и подтвердят, что данная недвижимость не под залогом и не имеет неоплаченных счетов. А на аукционе покупатель сам несет ответственность за проверку финансовой составляющей дома. Если же этого не сделать, то можете оказаться владельцем недвижимости с десятками тысяч долгов. Вы не сможете вернуть дом, купленный на аукционе, даже если вы нашли существенные повреждения на сумму £100 000 и задолженность предыдущего владельца на £50 000. Когда молоток упал – лот полностью ваш!

– Получается, что покупка через аукцион довольно рискованное приобретение, особенно если не провести всех проверок заранее?

– Отнюдь нет. Все риски предусмотрены для обеих сторон. Просто надо знать, на что обращать внимание, а первопокупателю это достаточно непросто. Привлекательность аукциона в том, что с того момента, как вы просмотрите недвижимость, сделаете ставку и выиграете аукцион, до момента, когда получите ключи, пройдут считанные дни, тогда как покупка традиционным образом может растянуться на многие месяцы.

Аукцион – это свой отдельный мир, и, хорошо зная его правила, имея средства, а также обладая крепкими нервами, можно на самом деле совершить выгодную покупку.

Волнение от приобретения дома по очень низкой цене – это то, что заставляет покупателей и инвесторов возвращаться на аукционы. Азарт, риск, финальный удар молотка – это игра на эмоциях, проверка для психики и серьезная доза адреналина. Но это того стоит!

Если у вас есть вопросы по приобретению и кредитованию жилья, обращайтесь в City Mortgages Club к русскоязычному брокеру Марине Шевченко: marina@citymortgages.co.uk
Тел. 0203 705 1821, моб. 0744 610 7771.
А также можно задать вопрос в ФБ-группе по ипотеке: www.facebook.com

Подготовила Татьяна Мезенцева совместно с Ольгой Новиковой