To buy or not to buy?

На сей раз этот вопрос я задаю инвесторам, которые инвестируют в недвижимость как в rental income. В данный момент ситуация такова, что правительство старается затянуть гайки как можно туже.

Buy-to-let

В принципе, они правы: лендлорды – это самая уязвимая часть налогоплательщиков. Если все остальные как-то еще могут подумать, как сохранить (…), то владельцам недвижимости никуда не деться – двинуть ее никак не получится, как само название говорит за себя. А так как основные три сектора экономики – это финансовый, услуги и недвижимость, то правительство и начинает чес с самого легкого – среднего класса владельцев доходных домов.

Война уже началась

Война началась в самом лендлордском районе Лондоне Newham пару лет назад. Местные власти ввели лицензирование владельцев недвижимости под типично социалистическим лозунгом: дескать, поступало столько жалоб на плохие условия, что мы, местные власти, за ваши деньги будем проверять, чтобы квартиросъемщики не спали вместе с тараканами. Насколько я знаю, количество насекомых с тех пор не уменьшилось, но зато увеличилось количество boroughs, которые присоединились к джихаду на лендлордов – как в Лондоне, так и в других городах. Потерев ручки от легкой добычи, местные и национальные правительства перешли в дальнейшее наступление.

Апрель 2016-го, уничтожение льготы на меблированные дома

В данный момент, если вы покупаете недвижимость, меблируете ее и сдаете, то у вас автоматически есть льгота в размере 10% от суммы аренды. Это называется «tear and wear», то есть концепция такова, что ваш квартиросъемщик разломает вашу мебель за 10 лет и поэтому ваша аренда где-то на 10% выше, чем на немеблированную квартиру или дом. В апреле 2016 года эту льготу снесут. Вывод? Если я буду что-либо покупать, то мои квартиросъемщики в лучшем случае будут иметь мебель с барахолки.

Дебаты насчет льгот по процентам с BTL-ипотек

Начнем с азбуки: BTL-ипотека – это Buy to Let mortgage, то есть ипотека, чтобы купить нерезидентную недвижимость, которую потом сдают в аренду, то есть доходный дом. Так как это бизнес и для банков предоставление такой ипотеки является большим риском, чем ипотека на дом, в котором вы проживаете, то процент на такие ипотеки выше – на данный момент от 3,5% годовых. В данный момент все проценты по BTL-ипотеке – это льгота, которая рассчитывается следующим образом: если вы владелец недвижимости и доходный дом записан на ваше имя, то доход с аренды приплюсовывается к вашим другим доходам, то есть ипотека является издержками, и если вы платите высокие налоги (например, 40%), то пропорционально издержки на ипотеку уменьшают налогооблагаемую сумму – в данной ситуации на 40%.

Правительство хочет на это наложить лапу и ограничить льготу до 20%. Предположим, у вас есть недвижимость, которая стоит £250,000 (нормальная лондонская ситуация). Вы с нее получаете доход-брутто £17,000 в год и платите в год £9,000 банку в виде процентов на ипотеку. Как это выглядит на конкретных примерах:

Property-example-1

Property-example-2

Property-example-3

Что делать?

Так как этот бизнес все больше становится ареной, где правительство нас стрижет по-черному, потенциально надо подумать, как же все-таки инвестировать в такой ситуации. Навскидку я вижу следующие возможности.

1. Не покупать доходные дома, а инвестировать в другие инвестиционные продукты.
2. Переводить доходные дома из личного владения во владение на основе компании с ограниченной ответственностью.
3. Уменьшать сумму ипотеки за счет увеличения equity.
4. Покупать недвижимость не для сдачи в аренду, а для спекулятивной перепродажи.
5. Искусственно увеличивать расходы на доходную недвижимость, тем самым снижая налогооблагаемую сумму, – например, создавая или договариваясь с существующими leasing companies и распиливая льготы.

В принципе, если проанализировать все компоненты существующего портфолио, можно найти и другие возможности, поэтому, дорогие лендлорды, готовьтесь: найдите разумного консультанта, который вам подскажет самый верный выход из сложившейся ситуации перед тем, как грянет гром, – у вас почти 2 года!

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *