Бюджет

После того как мы выбрали район для покупки будущего жилья, надо понять, сколько нам нужно денег и откуда их взять.

Это уравнение решается от обратного. Надо рассчитать на какую ипотеку надо рассчитывать, простите за тавтологию. Банк дает ипотеку по следующим принципам:

1. Процент ипотеки никогда не будет больше чем общая стоимость недвижимости. Расшифровываю. Конкретный дом можно продать за £270.000-320,000. Если вы покупаете на прямую от владельца, вы покупаете ближе к £270.000, если через агентство – то ближе к £320,000. Хотя агентство может и за £350,000 продать и в таком случае у вас будет проблемы с ипотекой, так как банк никогда вам не даст ипотеку под недвижимость с завышенной стоимостью. Вы удивитесь, но люди часто покупают недвижимость по завышенной цене, на пример, они очень хотят жить именно в данном районе, на пример, есть у меня клиент, который хочет жить только в W8, чтобы в Харродс пешком ходить. Или дом находится в горячей точке, которая растет 50% в год, то есть, покупая сегодня на 20% дороже, вы и так зарабатываете 30% годовых, это, например, ультра-люкс квартиры на Canary Wharf. Но банки пессимистичны и они вам дадут ровно столько, за сколько недвижимость можно без проблем продать, если вы перестанете платить ипотеку. Так что всегда проверяйте реальную цену недвижимости, если рассчитываете на ипотеку. Как это сделать – в следующей главе.

2. Процент ипотеки будет средне эквивалентен пятикратности вашего годового дохода. То есть если вы покупаете дом за £300,000 и кладете депозит 10% (£30,000), то, чтобы получить ипотеку на £270,000 вы должны зарабатывать в год в среднем £54,000. Ну, если вы с женой берете ипотеку – то это ваш совместный доход естественно. Но есть одно но. Средний доход рассчитывается за 5 лет. То есть если вы 4 года зарабатывали £10,000, а на пятый задекларировали £55,000, средний доход будет £19,000.

На данном графике, например, видно, что в Лондоне банки дают кредит эквивалентный 6,8-кратности заработной платы, но это из-за специфичности рынка.

Это известная головная боль половины моих клиентов, особенно self-employed. Из каждой конкретной ситуации есть конкретный выход, поэтому на этих страницах я распространяться не буду, так как вариантов море. Приглашаю на консультацию.

property-maps 1

3. Выплата по ипотеке не должна превышать 40% вашего дохода. То есть если у вас ипотечные выплаты £400 в месяц, ваша зарплата должна быть как минимум £1600. Посмотрите статистику.

property-maps 2

4. Чем моложе вы начнете, тем меньше будут ипотечные выплаты и тем больше процентов вы заплатите. Ипотека банками вам дается на период от сегодняшнего дня до дня вашего выходя на пенсию. То есть если вам 25 лет и вы берете ипотеку на £200.000 вы будете платить £1000 в месяц но вы заплатите банку в целом около £300,000. Если вам 50 лет и вы берете ту же самую сумму, то вы будете платить £2000 в месяц но в целом банк от вас получит £240,000.

5. Вы не можете менять предназначение кредита без согласия банка. Банки являются реальными владельцами вашей недвижимости, вам только позволено там жить и поэтому вы должны жить в купленном доме по правилам банка. Если вы поссорились с женой и разъехались по родителям, вам нельзя сдавать ваш дом без согласия банка. Если банк узнает, то будут проблемы, которых можно избежать переоформив ипотеку, что в принципе надо делать даже по соображениям налогообложения. Но сдавать на пример только одну комнату можно без проблем. Я подробно расскажу об этом в следующей книге о том, как правильно инвестировать в недвижимость.

6. Чем больше депозит вы кладете, тем быстрее вам дадут ипотеку и меньше проценты вы будете платить. Здесь объяснять нечего, так что без комментариев.

Если вы понимаете эти принципы, прочитали и приняли к активному рассмотрению советы из предыдущей главы (про кредитную историю), начинаются конкретные варианты, то есть поиск ипотеки. Для вас самое главное рассчитать на сколько вы можете реально платить ипотеку, а все остальное – это только вопрос как аргументировать перед банком.

Я часто слышу, что покупка недвижимости – удел избранных и богатеньких. Это все неправда – покупка недвижимости, это мотивация, знания и хорошая упертость в достижении цели.

Реальная история

2 года назад ко мне обратилась знакомая со старой песней – помоги купить квартиру. У нее тогда было 20 тысяч фунтов с продажи квартиры в Литве. Я ей послала несколько ссылок по shared ownership. Время от времени мы перезванивались, она вложила деньги в какой-то бизнес, то есть периодически звонила поплакаться, что потеряла почти все деньги. На сколько я знаю, ей под 50 и у нее 2 сыновей – студентов.

Инкубационный период был где-то года 2. В ноябре 2014 я впросилась на новоселье – 2 bedroom квартира в самом центре Bexley Heath. Когда я поинтересовалась, сколько выходит ипотека, плюс service charge и аренда, она сказала – около 700 фунтов, а общая стоимость квартиры – 230 тысяч. Если вы думаете, что моя знакомая банкир, вы ошибаетесь. Она работает кладовщиком. Вот такая простая история.

В следующем номере: Как начать переговоры по покупке.

Яна Уайт.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *