Ипотечный гид. Как приобрести в собственность социальное жилье?

Есть особенная категория потенциальных покупателей: это арендаторы так называемого «социального жилья» (council houses), решающие в определенный момент выкупить дома, которые снимают у местных властей и так по заниженной ставке.

Можно долго и нудно рассуждать о социальной справедливости (или несправедливости) предлагаемой для них правительством Великобритании схемы «Right To Buy» («Право на покупку»). Тут у каждого свое мнение: не будем кривить душой, квартиры от council получают как те, кто действительно нуждается в помощи (для кого это все, собственно, и задумывалось), так и те, кто просто вовремя подсуетился и провернул неплохое дельце.

Скажу одно: программа эта более чем выгодная, и участие в ней многие сравнивают с выигрышем в лотерею. Немудрено: обычному работяге, который вкалывает по 40 часов в неделю, потребуются годы и годы, чтобы накопить на депозит, а потом долгие десятилетия, дабы выплатить огромный долг банку. При этом обладатели социального жилья уже через несколько лет аренды получают право выкупить его в собственность со скидкой в 35-50% и (за редким исключением) без всякого депозита на оставшуюся сумму. Весьма привлекательно, не так ли?

Каков же механизм «Right To Buy» и как запустить его в действие?

C пяти до трех

Более двух миллионов арендаторов социального жилья уже приобрели его в собственность, воспользовавшись возможностями «Right to Buy», начиная с запуска программы  в 1980 году. Но за последние три года эта схема стала еще более заманчивой и популярной. В мае 2015-го правительство страны снизило «порог временной доступности» для участия в программе с пяти до трех лет. То есть для того, чтобы получить право на выкуп социального жилья с огромной скидкой, нужно прожить в нем всего… три года. Это право возникает и тогда, когда местные власти по каким-либо причинам решают передать права на социальный дом другому арендодателю, например, жилищной ассоциации (housing association). Обычно арендаторы таких организаций не могут участвовать именно в этой схеме, хотя правительство и планирует расширить действие схемы  «Right To Buy» и на них, но пока это все на стадии пилотного проекта в отдельных регионах страны. Сейчас же для них существует другая программа, «Right To Acquire»,  со скидками от £9,000 до £16,000 (в зависимости от места расположения дома) и похожими критериями для покупателей. Но мы не будем останавливаться на ней подробно.

Главное, что следует уяснить на данном этапе: если вы уже снимали жилье у council и проживали в нем до его передачи в housing association, право на покупку через «Right To Buy» за вами сохраняется. Однако вы не сможете одновременно воспользоваться и этой программой, и «Right To Acquire».

Преимущество схемы «Right to Buy» в том, что ее участники могут претендовать на весьма существенную скидку от рыночной стоимости выкупаемого жилья. Она зависит от того, как долго вы снимали это жилье, его типа  и рыночной стоимости. Дисконт на дома меньше, чем на квартиры: так, если вы прожили в доме более трех, но менее пяти лет, то можете получить минус 35%. С каждым годом скидка будет увеличиваться на 1%  до максимальных 70. В денежном выражении это составит до £80,900 в Англии и до £108,000 - в столице, которая во многих схемах стоит особняком из-за несравнимо высоких цен на недвижимость. Если же речь идет о квартире, то уже через три года можно получить скидку в половину ее цены на рынке. А вот через пять лет этот дисконт станет расти на 2% ежегодно, до заветных минус 70%.

Если же покупка осуществляется совместно (например, вы переехали назад к родителям (супругу), но ваше имя значилось в контракте на аренду ранее), то считаются годы того арендатора, кто прожил в доме (квартире) дольше. Согласно правилам, заявителями могут быть максимум три члена семьи, которые проживали вместе на протяжении последних 12 месяцев.

Игра на уменьшение

Есть несколько оговорок и моментов, которые могут потенциально уменьшить вашу предполагаемую скидку: 1) если вы уже принимали участие в «Right to Buy» в прошлом; 2) если ваш арендодатель построил эту недвижимость или приобрел ее до апреля 2012 года; 3) если council вложил в ремонт большую сумму.

Увы, но если ваш арендодатель сочтет, что он потратил в целом больше, чем это жилье сейчас стоит, то сделка отменится и никакого дисконта не будет. Именно он должен дать письменное «добро» на покупку в течение 4-8 недель после получения уведомления о вашем желании приобрести в собственность социальное жилье. Отказ, увы, возможен, но его необходимо будет четко обосновать. Определенные ограничения существуют, если, к примеру, недвижимость находится в специальной зоне, например, на территории национального парка.

Если же последует согласие, то, опять же, council определяет условия вашей сделки: цену продажи, механизм получения скидки и ее размер и так далее. В принципе, оценку недвижимости можно оспорить (если вы считаете, что арендодатель однозначно загнул) через HM Revenue and Customs (HMRC).

Не секрет, что для многих сам смысл участия в «Right to Buy» - это последующая перепродажа купленного с огромным дисконтом жилья по рыночной стоимости, дабы положить в карман немалую сумму и вложить ее куда-нибудь для еще большей прибыли, ну или просто потратить, в конце концов. Однако государство предусмотрело ограничения для таких вот дельцов-молодцов. Если вы задумали продать дом в течение пяти лет после того, как выкупили, то вас обяжут выплатить всю (или хотя бы частично) сумму скидки, которую получили: 100% - если дом продается в течение года, 80% - в течение двух и далее по убывающей. Опять же, процент высчитывается не от суммы, которую за жилье платили вы, а от его рыночной стоимости в момент последующей продажи. Для восстановления справедливости, так сказать.

Если же вы решите продать в течение 10 лет, то вас обяжут принять в качестве покупателя ваш council или другого социального арендодателя. Выход на свободный рынок станет возможным, только если по какой-то причине предполагаемый социальный покупатель откажется от сделки.

Особенности «социальной» ипотеки

Есть определенные критерии «Right to Buy», которым должен соответствовать не только заявитель, желающий выкупить социальное жилье, но и само жилье. В основном это связано с финансированием оставшейся после скидки суммы к оплате. Хорошо, если у вас есть накопления, которые позволят приобрести недвижимость за наличные. Но гораздо более распространенная практика – это получение самого обычного ипотечного кредита.

Если скидка 50%, то и сама ипотека - только на 50% от стоимости, соответственно, вам открывается доступ к лучшим предложениям. Но тут  оговорюсь сразу: далеко не все финансовые организации в принципе любят работать с клиентами по «Right to Buy». К сожалению, весьма часто заявители упускают из вида такое обязательное условие для получения займа на социальное жилье, как affordability assessment, то есть такая же проверка платежеспособности клиента, как если бы вы покупали обычную недвижимость. Нехватка доходов может стать одним из основных препятствий для получения кредита по программе. Тут стоит добавить, что при всех плюсах «Right to Buy» эта схема не предполагает опцию с поручителем. Например, если в социальном доме живет мать (на пенсии, или на пособиях, или просто зарабатывает мало), а у нее есть сын (или брат, или любой другой близкий родственник), у которого хорошая финансовая ситуация, но он проживает отдельно, то помочь ей финансами (для affordability) он не сможет, поскольку его имя не будет указано в offer (предложении) на скидку от арендодателя.

Увы, но если у вас нет отложенных средств и вы сидите на социальных пособиях или работаете парт-тайм за 12 тысяч в год, банк не примет вас с распростертыми объятиями, поскольку ваш доход, скорее всего, не будет достаточным для affordability. Разрешить эту ситуацию возможно, добавив собственный депозит и таким образом уменьшив сумму, запрашиваемую в долг.

Подчеркну, что обычно сама скидка от государства принимается как депозит и дополнительный просто не нужен. (Конечно, если есть финансовая возможность, всегда можно добавить свой первоначальный взнос и получить еще лучшие условия по ипотеке: меньшие выплаты на меньший срок.) 

Тем не менее исключения бывают: помимо недостаточных доходов, сам тип недвижимости может повлиять на решение банка, и с вас могут запросить дополнительные средства на депозит. Увы, но социальное жилье (причем в большинстве своем) бывает очень невысокого качества постройки, и финансировать его покупку многие финансовые организации, скажем так, просто не любят. Так, очень непросто получить ипотечный кредит на жилье в домах из бетонных блоков, на квартиры на высоких этажах, в домах, где нет лифтов, на квартиры, вход в которые осуществляется через общий для всех балкон во всю длину этажа. Особенно не в фаворе квартиры в высотных зданиях. К примеру, если вы живете в  квартире на 10-м этаже 20-этажной высотки, неважно, сколько она стоит, получить на нее кредит будет совсем непросто, а в свете недавних печальных событий и вообще вряд ли возможно.

Помешать в получении денег на покупку социального жилья в долг или ухудшить ваши шансы на выгодный процент и ипотеку без депозита может и плохая кредитная история заявителя. В этом случае придется обращаться в специальную кредитную организацию, поскольку большинство high street банков просто не захотят связываться. В зависимости от того, насколько проблемная кредитная история, кредитодатель может либо потребовать дополнительный депозит (как правило, 5% от стоимости за вычетом дисконта), либо предложить не самые лучшие условия сделки, которые сделают ипотеку очень дорогой - от 6% и выше. Для сравнения: клиенты с хорошей кредитной историей могут рассчитывать примерно на 1.5%.

О том, какую роль играет кредитная история при оформлении ипотечного займа (любого, не только на социальное жилье) и как ее улучшить, увеличив свои шансы на хорошую сделку, мы поговорим в следующий раз.

 

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov Кредит по карману. Ипотечный гид. Часть 3 Roman Andrijanov Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4 Roman Andrijanov Как купить недвижимость в Великобритании. Часть 5 Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства. Часть 2 Roman Andrijanov  Ипотечный гид. Как приобрести в собственность социальное жилье? Roman Andrijanov

 

 

 

 

Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP
Тел.
 07858 417 160

  1. T. 07858 417 160, andrijanov@gmail.com

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *