Ипотечный гид. Кредитная история с пробелами и без

Любой потенциальный новосел, желающий приобрести недвижимость в Великобритании в собственность, сталкивается с огромным количеством бумаг и проверок. В предыдущих публикациях мы подробно разобрали запросы, предъявляемые к affordability клиента (его платежеспособности). Мы также рассказали о депозитах и рассмотрели все плюсы и минусы программ поддержки, разработанных правительством Великобритании для тех покупателей жилья, у которых не хватает текущих доходов или накопленных средств на первоначальный взнос.

В рамках «Ипотечного гида» мы начинаем небольшую серию публикаций, посвященную  одному из самых важных вопросов, возникающих при подаче документов на оформление ипотечного кредита, – требованиям к кредитной истории заявителя. Увы, но ни участие в государственных схемах, ни наличие большого депозита не спасет вас от этой обязательной проверки, если вы планируете оформлять ипотеку. И финансовая организация – потенциальный кредитодатель, уж поверьте, накопает и то, о чем вы давно и думать забыли, и накопает так, что это оставит жирный след в вашей и без того непростой кредитной истории. Так что, если за вами имеются грешки, по которым срок давности не прошел, пробелы в кредитной истории или ее просто нет, задумайтесь и постарайтесь по возможности все почистить ДО того, как отправите свои документы на рассмотрение в банк. Как же все предусмотреть, проверить и исправить?

Никакая = плохая

Существуют три определения, под которые может попадать ваша кредитная история: хорошая, плохая и никакая. Из всех трех  банки и прочие кредитные организации с воодушевлением отнесутся только к первому варианту. Да, вы не ослышались, и я не ошибся: не иметь кредитной истории для подачи документов на ипотеку практически так же плохо, как иметь кредитную историю плохую. Не секрет, что наши бывшие соотечественники постсоветской закалки, не привыкшие жить в кредит, часто избегают пользоваться теми же кредитными картами или оформлять даже небольшие беспроцентные займы на такие товары, как мобильные телефоны, телевизоры и так далее (именно на них продавцы часто предлагают опции с рассрочкой).  У многих же потенциальных покупателей недвижимости, кто собирается в ближайшем будущем оформлять ипотеку, часто есть страх перед другими займами и твердая уверенность, что их надо вообще сторониться. Это логично с точки зрения обывателя: ведь гораздо лучше изначально не влезать в долги, чем потом с ними расплачиваться, не так ли? Однако спешу вас заверить: для будущих ипотечников этот подход в корне неправильный.

Дело в том, что у финансовой организации при рассмотрении вашей кандидатуры на получение многолетнего ипотечного кредита включается иная логика: нет кредитной истории – нет доказательств вашей финансовой дисциплины, умения вовремя и в полном объеме отвечать по долговым обязательствам. А значит, вам нет и доверия…  Неприятно, но факт: в случае отсутствия кредитной истории у потенциального заемщика гораздо выше шансы либо получения отказа в кредите (при наличии других сопутствующих проблемных зон). Либо (и что скорей всего) банк будет перестраховываться, повышая требования к первоначальному взносу и увеличивая процент по займу, то есть делая ваше предложение гораздо менее выгодным, чем вы хотели и на что рассчитывали.

Видимость и реальность

Всего этого можно избежать, если перед тем, как подавать документы на заем, так сказать, создать себе кредитную историю. Путей для этого может быть несколько. Первый, относительно безболезненный и быстрый, – взять в кредит (в рассрочку) нужный вам в доме товар на несколько месяцев и честно и добросовестно выплатить его без задержек и претензий (со стороны продавца). Именно этот способ и выбирают многие клиенты без кредитной истории, когда узнают, что, как ни парадоксально, чтобы влезть в большой долг, нужно за плечами иметь долги небольшие (желательно выплаченные). Однако я бы не назвал такой способ одномоментного создания кредитной истории эффективным: один маленький заем достаточен лишь для того, чтобы превратить ее из «никакой» в «ну хоть какую-то». Доступ к лучшим предложениям по ипотеке он вам не откроет, но вот плюсик при рассмотрении заявки кредитодатель поставит. Все же лучше, чем ничего.

Один очень важный момент: для создания кредитной истории ни в коем случае не берите так называемые payday loans – краткосрочные ссуды до зарплаты! Получите обратный эффект! Банки очень не любят клиентов с историей подобных кредитов, поскольку считают их недисциплинированными и неспособными хорошо распоряжаться деньгами. Если человек занимает «до зарплаты», то как ему можно доверить многолетние выплаты по ипотеке?..

Второй путь создания кредитной истории, куда более эффективный и, на мой взгляд, более легкий, - открыть самую простую кредитную карту практически в любом банке и начать ей активно и много расплачиваться, а потом регулярно погашать долги.

Преимущество у такого способа налицо: это возможность получить долгоиграющую (не однодневную) хорошую кредитную историю фактически бесплатно. Если вы будете оплачивать счет по кредитке полностью и не затягивая (а наиболее просто это сделать, установив прямой перевод (direct debit) с вашей дебитной карты раз в месяц), то вам не придется платить процент за пользование кредиткой (interest fee). Для тех, кто открывает такую карту впервые, лимит на ней будет небольшим, в пределах £250-1200, однако чем дольше и чем более ответственно вы ей пользуетесь, тем большие предложения по лимиту получаете. При этом кредитку можно использовать вместо дебитной карты практически везде: приобретая продукты для дома в любом супермаркете и делая заказы онлайн и так далее. И в данном случае нет никакой необходимости специально покупать какой-то товар в долг, чтобы создать видимость кредитной деятельности.

Да и сами  по себе кредитки – приобретение потенциально выгодное. Так, некоторые кредитодатели предлагают возврат определенного процента от каждой транзакции вам на карту (cash back), и если кредитка используется много и часто, то сумма (а значит, экономия) получается немаленькая.

Некоторые выпускающие такие карты организации (например, American Express) имеют introduction offer (повышенный завлекающий бонус), когда при каждой покупке вам на карту возвращается, скажем, 5%. Как правило, для получения такого бонуса нужно потратить определенное количество средств за определенное время. Когда период «завлечения» заканчивается, карту можно отменить, а накопленные проценты – получить в виде чека и потратить на свое усмотрение.

Однако обращаться именно в American Express, если у вас до этого не было ни одной кредитки и кредитная история пустая, не стоит. Если сразу замахнуться на то, что вам изначально не светит (суперусловия, высокий лимит), то высока вероятность… отказа.

Минус не в плюс

Причины отказа могут быть совершенно разные: как некорректная информация, представленная вами, так и простая ошибка. Риск есть всегда, поскольку кредитодатели не публикуют в открытом доступе все их «маркеры», на которые они ориентируются, принимая решение по тому или иному клиенту. Единственный 100-процентный способ выяснить, примут ли ваше заявление, – это его подать. При этом нужно оценить все свои возможности загодя, поскольку кредитных предложений на рынке ТАК много (есть, если можно их так назвать, «хорошие» карты, есть с условиями похуже, но они помогают перестроить и исправить вашу историю), что запутаться в них и допустить ошибку самим проще простого. Тем не менее, подготовившись заранее, получив консультацию специалиста или поиграв с онлайн-калькуляторами, можно найти именно ту кредитную организацию, которая с наибольшей вероятностью выпустит карту именно вам. Да и один из high street банков Великобритании, выпустивший вашу дебитную карту, на которую падает зарплата, наверняка уже засыпал вас буклетами с рекламой их кредитных предложений.

Увы, но любая подача заявления на выпуск кредитки (одобренная или нет) остается в вашей кредитной истории и влияет на ваш кредитный рейтинг (score). Ни в коем случае не подавайте одновременно на кучу кредиток в надежде, что хотя бы одна и «выстрелит». Все заявки тут же отобразятся в вашем файле, а многочисленные запросы буквально поставят ваш и без того шаткий кредитный рейтинг на колени. И все будет еще хуже, чем тогда, когда кредитная история была просто никакая. Если вдруг вам пришел неприятный отказ – не отчаивайтесь, выясните причину, устраните ее и подавайте документы заново.

Самое главное правило, как только вы обзавелись кредитной картой: не впадать в shopping spree, как говорят англичане, то есть не уходить в загул. Нужно четко помнить, с какой, собственно, долгосрочной целью эта карта открывалась. Нужно помнить о лимите,  четко знать, какой у вас баланс на кредитке и ни в коем случае не влезать в минус! Если вы хотите оказаться привлекательным клиентом впоследствии, подавая документы на ипотечный заем, то уже сейчас следует выплачивать баланс на кредитке каждый месяц полностью. Не допустимый минимум, а именно полностью, чтобы продемонстрировать потенциальным кредитодателям, что вы - надежный клиент и можете ответственно подходить к своим обязательствам.

Еще одно важное правило: никогда не обналичивайте деньги с кредитной карты в банкомате! Это красный флажок для потенциального кредитодателя и сигнал, что вы отчаянно нуждаетесь в деньгах и не способны жить по возможностям. Снятие денег с кредитки, в принципе, обходится дорого, поскольку с транзакций взимается немаленький процент.

Наконец, для кредитной истории лучше иметь одну кредитку, которая будет использоваться постоянно, чем несколько лежащих в столе. Подобные простои тоже могут вам аукнуться в будущем, особенно, если нерабочих карт у вас не одна.

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov Кредит по карману. Ипотечный гид. Часть 3 Roman Andrijanov Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4 Roman Andrijanov Как купить недвижимость в Великобритании. Часть 5 Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства. Часть 2 Roman Andrijanov Ипотечный гид. Как приобрести в собственность социальное жилье? Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства. Часть 3 Roman Andrijanov Ипотечный гид. Кредитная история с пробелами и без

 

 

 

 

Роман Андриянов
Mortgage AdviserCeMAPCeRER
07858417160, andrijanov@gmail.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *