Как купить недвижимость в Великобритании? Ипотечный гид (Часть 2)

Кредит по карману

Откладывать не стоит оформлять?

Правильно именно для вашей ситуации поставить запятую в предложении «откладывать не стоит оформлять» предстоит вам самим. Я же попытаюсь ответить на этот вопрос, по возможности оценив «за» и «против».

Очень часто сомнения возникают именно в тех случаях, когда один из потенциальных заемщиков временно или постоянно находится на содержании другого. Если жена, как это часто бывает, – домохозяйка и, тем более, когда у вас на иждивении находятся дети, ипотеку все еще можно оформить с учетом фактического отсутствия реальных доходов у вашей второй половинки. Но тогда при наличии одного или более «иждивенцев» (что означает большие траты на установленный бюджет) вы автоматически становитесь гораздо менее привлекательным клиентом. К сожалению, тогда и предложение по кредиту может оказаться менее выгодным. В таком случае вам может потребоваться больших размеров депозит и зарплата, чтобы показать свою финансовую состоятельность и не получить отказ.

Ситуация может существенно осложниться, если, к примеру, ваша супруга или вы сами не имеете статуса постоянного резидента в Великобритании (находитесь здесь по супружеской визе или любому другому документу, предполагающему  временный иммиграционный статус). Так что же делать в вышеописанных случаях?

Carpe diem

Кто-то, столкнувшись с подобной дилеммой, однозначно решает отложить покупку жилья до лучших времен. Например, до того момента, пока у вашей второй половинки не изменится ситуация: дети пойдут в школу, жена – на работу, вы найдете позицию с более высокой базовой зарплатой, получите гражданство или хотя бы статус постоянного резидента и так далее. Но, как ни печально это констатировать,  лучшие времена могут так и не наступить, и каждый новый год при решении каких-то старых проблем может принести свою порцию новых. Никто не может на 100% предсказать ситуацию на рынке недвижимости и гарантировать, что цены в приглянувшемся сегменте не вырастут настолько, что при похожей сумме кредита вам через пару лет не придется соглашаться на жилье с гораздо меньшей площадью. Или, к примеру, вы потеряете работу и решите больше не работать на «дядю» и займетесь бизнесом, что будет означать, может, и больший, но пока не такой стабильный доход. В оформлении ипотеки для клиентов, относящихся к категории самозанятых (self employed), свои специфика и сложности, и эту тему мы тоже затронем в отдельной публикации.

К тому же годы ожидания означают годы оплаты огромных счетов за аренду, что не способствует накоплению средств на депозит. Да и очень многие пары все-таки стремятся обзавестись своим жильем до того, как дети пойдут в школу. Ведь не секрет, что один из самых важных критериев при поиске недвижимости – это так называемая catchment area школ, то есть район, жители которого имеют приоритет при получении места в желаемом учебном заведении. «Попадание» в такой район у заботливых родителей, несомненно, ассоциируется с лучшим будущим для своих отпрысков. Рядом со школами с лучшим рейтингом и дома будут стоить дороже. Дети растут быстро, и время поджимает, и зачастую откладывание покупки надолго может просто себя не оправдать. Я лично знаю пары, которые продавали свои четырехкомнатные дома и перебирались в жилье скромнее, но существенно дороже, чтобы только попасть в заветную outstanding, согласно отчету Ofsted, школу.

Так что мой совет: carpe diem, ловите момент, не полагаясь на эфемерные «лучшие времена». Можете себе позволить – покупайте. В свое время, будучи холостым и беспечным, мой хороший знакомый вот так вот не оформил кредит на квартиру в одном из не лучших, как ему тогда казалось, районов Лондона. Шесть лет назад те апартаменты стоили 140 тысяч фунтов. И его почему-то смутил шум от близлежащей станции. Сейчас цена такого вот жилья зашкаливает за 200 тысяч. Надо ли говорить, что он, женившись и пересмотрев приоритеты, теперь кусает локти, осознавая, что, перепродав ту недвижимость через несколько лет, можно было бы неплохо заработать и в том числе на депозит на очень хорошее семейное гнездышко?..

Кто в поле воин

На самом деле если доход на семью достаточно высок, а сумма кредита, на которую претендует клиент, соответствует его платежным  возможностям, то банку будет не настолько уж и важно, один человек работает в семье или 10. Однако потенциальный кредитодатель при наличии одного работающего на нескольких иждивенцев будет принимать во внимание траты на них (общие расходы) в условиях одного источника дохода и с большой вероятностью предложит меньшую сумму кредита (об этом мы поговорим подробней в следующий раз). В то же время, к сожалению, чуть ли не половина кредитных организаций в Великобритании станут настаивать на том, чтобы официально состоящие в браке клиенты покупали жилье и брали ипотеку на обоих, тем самым потенциально уменьшая возможную сумму кредита, если один из созаемщиков находится на иждивении другого.

Еще сложнее получить ипотеку, если хотя бы один из супругов не обладает статусом постоянного резидента в Великобритании. И в нашем эмигрантском сообществе это очень частый случай. Кредитодатели в принципе «не любят» клиентов с нестабильным статусом, находящихся в стране, к примеру, на супружеской визе или во временном статусе члена семьи гражданина Евросоюза. Часть банков даже не станет рассматривать подобных заявителей, а вот другая часть заявку к рассмотрению примет, но «слабый» иммиграционный статус одного из супругов послужит поводом для ужесточения критериев. Например, если вы подаете документы как клиент, не состоящий в официально зарегистрированном браке (даже при условии наличия постоянного партнера), то у вас есть шанс получить заем при наличии депозита всего лишь в 5% от требуемой суммы. А вот если вы официально женаты (замужем) и ваша вторая половинка, уж так случилось, обладает более шатким в глазах кредитодателя статусом в Великобритании, то требования к вашему депозиту могут вырасти до 25% от стоимости покупки. То есть банк в этом случае и к вам будет предъявлять требования как к не имеющему постоянного вида на жительство клиенту (даже несмотря на то, что он у вас имеется). Несправедливо, но факт.

К сожалению, очень многие кредитодатели не приемлют клиентов со слабым визовым статусом и одновременно «заставляют», чтобы оба супруга оформляли ипотеку на двоих. Если это ваш случай, то автоматически список кредитных организаций, в которые вообще стоит обращаться, значительно уменьшается, а то и желание связываться с ними пропадает. Вот здесь и поможет грамотный mortgage adviser (ипотечный консультант или брокер по ипотеке), который имеет доступ к большой базе данных потенциальных кредитодателей, знает все их условия и критерии и способен подобрать вариант, доступный и выгодный именно в вашей ситуации. То есть найти кредитную организацию, которая разрешит оформить ипотеку только на одного из супругов или не станет придираться к иммиграционным особенностям и бить вас по карману, требуя огромный депозит, – вполне реально. Я недавно успешно завершил сделку для клиента, супруга которого имеет «слабый»  визовый статус, так нелюбимый банками.

Конечно, при оформлении ипотеки и впоследствии собственности только на мужа или жену может возникнуть вопрос: «А что, если…», «Как защитить мои права?» И здесь на сцену уже выходит грамотный solicitor (юрист), общение с которым станет неотъемлемой частью оформления любой сделки с недвижимостью.

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov  Как купить недвижимость в Великобритании? Ипотечный гид (Часть 2) Roman Andrijanov

 

 

 

 

Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP

Тел. 07858 417 160

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *