Как отразится сокращение населения Лондона на рынке недвижимости

Впервые за последние 30 лет население Лондона стремительно сокращается. Еще год назад такого никто не мог предположить, но пандемия вынудила многих покинуть столицу, остановила приток мигрантов и туристов. По оценке Центра экономической статистики (ESCoE), менее чем за год с начала пандемии около 700 000 жителей иностранного происхождения покинули город. Это действительно высокий показатель – составляет около 8% населения Лондона. Точной статистики по количеству местных жителей, которые переехали в другие регионы страны, еще нет, но по результатам проведенного еще в августе исследования Жилищный комитет Лондонской ассамблеи (The London Assembly Housing Committee) опубликовал следующие данные:

• каждый седьмой житель Лондона (14%) хочет покинуть город в результате пандемии,
• треть лондонцев (33%) хотят переехать в новый дом, из них 46% хотят, чтобы дом находился за пределами Лондона, а 43% предпочитают остаться в городе.

На вопрос о вероятности переезда в течение 12 месяцев из тех, кто хотел переехать, около 30% ответили «определенно», 24% – «вероятно» и 19% сказали, что, «возможно, переедут». От немедленного переезда людей в основном удерживает финансовая неопределенность, стоимость самого переезда и место работы. Свой собственный сад или балкон, а также близость парков стали важными факторами для лондонцев, которые задумываются о новом доме.

Такой отток людей не мог не отразиться на рынке недвижимости. Цены на аренду в центральном Лондоне резко упали с начала пандемии, а количество проданной недвижимости в центральных районах столицы снизилось, поскольку уменьшился приток иностранных инвесторов.

Арендодатели, успешно сдававшие недвижимость много лет, вдруг столкнулись с серьезной проблемой пустых домов. По данным портала недвижимости Zoopla, за 12 месяцев до октября 2020 года средняя арендная плата в Лондоне упала на 6,9%. В Кенсингтоне и Челси, где находится самая дорогая недвижимость столицы, средняя арендная плата понизилась еще больше – на 10,2%, а в лондонском Сити спад составил целых 15%.

Столкнувшись с резким падением спроса, некоторые арендодатели вынуждены серьезно снижать цены. По данным сайта Zoopla, в центральном Лондоне падение арендной платы более чем на 25% стало обычным явлением. В некоторых случаях цены снижаются и еще больше. Так, например, аренда квартиры с одной спальней недалеко от площади Пикадилли упала на 43,8% – до £1,950 в месяц.

Вопрос, который задают себе многие: чего ожидать дальше? Стоит ли рассматривать это как кратковременное падение цен и спроса или же тенденция будет иметь продолжительные последствия? Некоторые эксперты считают, что в связи с вакцинацией карантин скоро закончится и жизнь вернется в прежнее русло. Другие же более осторожны в своих прогнозах и говорят, что нынешние экономические условия в сочетании с Brexit будут иметь долгосрочные последствия и уменьшат спрос на недвижимость в Лондоне, что приведет к снижению цен на жилье.

Правда, несмотря на пессимистические прогнозы, цены на недвижимость в Лондоне поднялись после отмены весеннего карантина в прошлом году, особенно в отдаленных районах, поскольку уставшие от изоляции покупатели стали искать более просторные дома с собственным садом. С июля продажи недвижимости также выросли благодаря временной отмене гербового сбора. Официальные данные, опубликованные ONS и взятые из данных земельного кадастра, показывают, что цены в Лондоне выросли на 9,7% за год до ноября 2020 года, в среднем до £514,000.

Но Ричард Доннелл, директор по исследованиям Zoopla, утверждает, что данные земельного кадастра не дают полной картины, и если углубиться в статистику, то можно заметить, что общая сумма заключенных сделок выше – по той причине, что продавались более дорогие дома, а не маленькие квартиры. Например, если взять октябрь 2020 года, то по статистике ONS получается, что цены выросли на 3,9% – до £491,000. А это значит, что средняя стоимость жилья в Лондоне повысилась на £23,000 в течение одного месяца, что кажется маловероятным.

Индекс недвижимости портала Zoopla показывает, что цена жилья в Лондоне выросла всего на 3% за предыдущие 12 месяцев, причем наибольший рост был отмечен в таких районах, как Ньюхэм и Саттон. Это намного меньше средних показателей по стране и значит, что недвижимость в Лондоне на данный момент не пользуется высоким спросом.

Несмотря на то, что цены на недвижимость выросли в прошлом году, на рынке аренды мы наблюдаем колебания, говорит Нил Хадсон, аналитик рынка жилья Великобритании.

«Если арендная плата будет падать, это окажет давление на арендодателей: доходы от аренды в некоторых частях Лондона уже сильно снизились, и если у арендодателей есть ипотека или какие-либо задолжности, они вряд ли покроют расходы».

Это может спровоцировать появление на рынке множества неприбыльных объектов для сдачи в аренду, что окажет давление на цены на жилье.

«Под угрозой окажется рынок новостроек, таких как Nine Elms»,

– утверждает Хадсон, имея в виду масштабный проект реконструкции возле электростанции Баттерси на южном берегу Темзы.

Ричард Доннелл тоже придерживается похожей точки зрения и отмечает, что рынок аренды и рынок продажи недвижимости тесно связаны.

«Рынок аренды – это начало воронки: количество новых покупателей в Лондоне завтра может пострадать из-за отсутствия активности на рынке аренды сегодня»,

– говорит он.

Те рабочие, которые потеряли свои места и уехали из Лондона, вряд ли вернутся в ближайшем будущем. Также не стоит забывать о новых ограничениях, которые накладывает «брекзит» на миграцию из Евросоюза. Количество иностранцев, переезжающих в Лондон по работе или учебе, сильно сократилось, и это сразу привело к тому, что арендодатели столкнулись с серьезным падением прибыли.

Между тем количество жителей столицы, покидающих город и покупающих дома в других местах, увеличилось. По оценкам агентства недвижимости Hamptons International, жителями Лондона в прошлом году было куплено 73 950 домов за пределами столицы, что является самым высоким показателем с 2016 года.

При отсутствии достаточного спроса падение цен будет неизбежно, и государственные программы по отмене гербового сбора и рекордно низкого процента по ипотеке не спасут ситуацию. Конечно, для многих обладателей недвижимости в Лондоне это будет неприятным известием, и некоторые, имеющие высокий процент ипотеки, могут оказаться обладателями отрицательного капитала. Но, по словам аналитика рынка недвижимости Хадсона, «возможно, это то, что нужно Лондону в долгосрочной перспективе, чтобы снова стать более доступным и привлекательным для молодежи».

Татьяна Мезенцева