Как выбрать советника по ипотеке

Давайте опять с конца. Если вы думаете, что профессия советника по ипотеке (mortgage adviser) легкая и они берут деньги просто так, то вы ошибаетесь. Чтобы это понять, давайте прикинем, сколько типов ипотеки есть в Англии:

Mortgage-adviser

• Fixed rate mortgages
• Tracker/variable mortgages
• Fees free mortgages
• Offset mortgages
• Buy to let mortgages
• Help to Buy mortgages
• Self build mortgages
• Equity release
• Commercial mortgages

В принципе, это все еще делится на субкатегории. Я уже писала о том, где лучше получать ипотеку – в банке или через посредника, но теперь я остановлюсь на этом поподробнее.

Mortgage adviser – ваш ангел-хранитель

В буквальном смысле и по закону. Советник по ипотеке должен выбрать ипотеку для вас как для себя – то есть, если у вас не тот ипотечный продукт, который вам нужен, вы можете на него пожаловаться. Если вы берете ипотеку непосредственно из банка, возможность пожаловаться значительно ограничена. То есть над независимым советником по ипотеке всегда есть палка – если он неправильно вам посоветовал, вы получите компенсацию.

Есть еще и другой пряник для клиента – в связи с тем, что независимые советники по ипотеке работают на себя и никакой банк им не гарантирует работу, они действительно стараются найти клиенту самый лучший ипотечный продукт. Ведь обычно ипотечные продукты продаются на определенный период времени, скажем, на 2 года, по истечении которого преференциальные условия истекают, и ваши ставки по кредиту увеличиваются. Поэтому обычная практика, что как только истекает преференциальный период, люди начинают искать более выгодный ипотечный продукт. Это, в принципе, как со страховкой на машину: вы ее оформляете на год, вносите месячные оплаты, и после 11 месяцев вам присылают уведомление, что страховка истекла и если вы ее специально не прекратите, то она автоматически продлевается на следующий году, но уже за другую сумму. Обычно страховые компании автоматически повышают взносы на 10-20%, и если вы прошляпили срок уведомления, тогда у вас контракт на следующие 12 месяцев по намного высшей цене.

С ипотекой очень похоже, только срок контракта больше 12 месяцев, уведомления вы не получаете, и даже если вы прозевали переоформить ипотеку, вы всегда это можете сделать, как только вы к этому готовы, то есть вам не надо ждать следующих 12 месяцев.

Поэтому если хороший советник по ипотеке приобретает нового клиента и находит для него очень хороший ипотечный продукт, то он получает этого клиента навсегда или, по крайней мере, пока клиент не продает всю недвижимость или не переселяется на кладбище. Поэтому независимые советники стараются изо всех сил, так как здесь и палка, и пряник, то есть мотивации хватает.

Что для вас сделает независимый советник по ипотекам, чего не сделает советник из банка?

1. Он приедет к вам домой и проведет с вами столько времени, сколько нужно, чтобы основательно с вами поговорить и узнать все-все про вашу ситуацию. Ради интереса попробуйте договориться на встречу с советником из вашего банка. Вам предложат 30 минут appointment, и реально этого хватает только, чтобы заполнить интернет-анкету.

2. Он с вами встретится, даже если у вас нет на примете конкретной недвижимости. Мне часто задают вопрос: а я могу получить ипотеку, так как (вставьте свою аргументацию)? Опять же ради интереса попробуйте назначить встречу в банке с советником – вас сразу же спросят: у вас уже есть недвижимость на примете? Если вы ответите, что нет, тогда скорее всего вам не назначат встречи.

3. У независимого советника намного больше личных контактов среди lender’ов, то есть финансовых институтов, которые выделяют деньги на покупку недвижимости. Просто потому, что ему приходится очень быстро крутиться, чтобы получить новых клиентов. Такой советник ходит на все профессиональные вечеринки и встречи, активно общается в социальных сетях и очень прилежно налаживает контакты где только можно, так как их принцип: даже если это не мой клиент, если я буду профессионален и приятен в общении, меня порекомендуют. Советники из банка ходят только на вечеринки, организованные банком, и стараются быть приятными в общении с боссом, так как их будущее только от этого и зависит.

4. Независимый советник решает проблемы клиента – если вам отказал компьютер на первой стадии заявления, в большинстве случаев вы об этом даже не узнаете, а скорее всего вы об этом не узнаете вообще, потому что советник никогда не сделает вам заявления на ипотеку, если он не уверен, по крайней мере, на 90%, что заявление будет рассмотрено и одобрено.

5. Независимый советник всегда получает свой гонорар, независимо от того, получилась сделка или нет, но в отличие от банковских советников очень редко берет деньги сразу же после подачи заявления об ипотеке, разве что вы новый клиент и это самая первая сделка. Обычно он ждет, когда сделка успешно завершена и все в порядке – до тех пор вы ему можете позвонить в любое время дня и ночи и задать любой вопрос по сделке. Попробуйте это сделать с банком – будете по 20 минут висеть на телефоне, пока кто-то из Индии не убедится, что вы – это вы и что вы ответили правильно на все вопросы о своей дате рождения, пока он вас не соединит с правильным отделом.

6. Иногда сделка по недвижимости длится несколько месяцев. По старым правилам mortgage offer, предложение лендера истекало в течение 3 месяцев, и это грозило полным переоформлением заявки, то есть дополнительное время и деньги. В такой ситуации независимый советник по ипотеке просто незаменим – только он может договориться с лендером об увеличении срока предложения. Сейчас такой срок увеличился до 6 месяцев, но иногда существуют ситуации, когда сделка оформляется дольше этого срока, и в такой ситуации банки обычно забирают предложение по ипотеке и заставляют все переоформлять. Независимый советник – это ваше тайное оружие с бездушной машиной финансового сектора, так как они тот человеческий фактор, который кардинально может поменять ситуацию.

7. Независимый советник по ипотеке в большинстве ситуаций квалифицирован соответствующей организацией, что, в принципе, и не является особенно большим преимуществом, так как я знаю множество квалифицированных непрофессионалов и гениальных консультантов без квалификации, но все-таки есть гарантия, что такой советник чему-то учился. В банках иногда клиентов принимают люди без должных квалификации и опыта, так как их ответственность ограничена тем, чтобы хорошо знать предлагаемые услуги данного банка. Настоящие независимые советники не только хорошо квалифицированы, но и регулируются Financial Conduct Authority и могут действовать только на основе соответствующей авторизации этой организацией.

8. Хорошие независимые советники могут дать изначальный совет не только по ипотеке, но и по переговорам с продавцом (они вам укажут на слабые стороны недвижимости, которые можете использовать, чтобы сбить цену), дадут совет по праву наследия (например, как купить недвижимость, чтобы без налога передать ее своим детям), совет по налогообложению (какую ипотеку выгоднее брать – interest free или нет) и т. д.

Если очень коротко: независимый советник по ипотеке подбирает для вас специально тот ипотечный продукт, который наиболее вам подходит. Советник из банка делает наоборот: подбирает к своему продукту клиента, который наиболее соответствует продукту.

По каким критериям выбирать независимого советника

Начну с самых важных критериев (по нисходящей):

1. Он должен быть порекомендован вашим другом, который им очень доволен. Если таких друзей нет, тогда см. пункт 2.

2. Он не должен быть порекомендован агентством, которое продает вам эту недвижимость. По двум причинам: такой советник по ипотеке, во-первых, мало, чем отличается от советника из банка по причинам, перечисленным как минимум в пунктах 1-6 предыдущего параграфа. А во-вторых, он вам будет стоить как минимум в 2 раза больше, чем независимый советник, так как большинство его гонорара прикарманивает агентство. Да, у него доступ ко всем ипотечным продуктам, но поверьте мне, каждый раз, когда кто-то использовал советника из агентства, все заканчивалось слезами.

3. Если вы не можете ни у кого спросить совета (в принципе, можете спросить у меня – я вам порекомендую своего советника), тогда вы просто начинаете поиск по Интернету. В этом случае полагайтесь на удачу и интуицию. И помните: настоящие независимые советники не только хорошо квалифицированы, но и регулируются Financial Conduct Authority и могут действовать только на основе соответствующей авторизации этой организацией.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *