Когда лопнет пузырь? Покупаем недвижимость

Продолжаем серию статей про покупку недвижимости. Пришло время перейти к тактике – то есть, с чего начать конкретно. Мой ответ всегда такой: начинать надо с проверки вашего кредитного отчета.

Property

Как заказать такой отчет, как его анализировать и как его улучшить, чтобы получить ипотеку – в следующем номере (а более подробно в книге, которую мы планируем выпустить в марте). Поэтому сегодня будет последняя статья о стратегии, так как ответ на вопрос «Когда и что покупать?» – первое, что надо решить.

Меня многие спрашивают, глядя на вакханалию роста цен на недвижимость в Лондоне, стоит ли сейчас покупать недвижимость или подождать, когда этот пузырь лопнет. Этот вопрос особенно часто задают люди из Прибалтики, которые помнят кризис первого десятилетия 21 века. Мой ответ на вопрос, поставленный в заголовке этой статьи – думаю, что пузырь не лопнет, поэтому недвижимость для себя или в качестве инвестиций в Лондоне покупать надо.

Пир во время чумы?

Я лично считаю, чтобы в Лондоне упали или хотя бы перестали расти цены на недвижимость, должны произойти следующие вещи:

1. Сюда должны перестать приезжать люди, которые снимают комнаты, квартиры и дома. То есть люди, которые за все это удовольствие платят. Существует вероятность, что Великобритания отделиться от Евросоюза и границы «закроются». Повлияет ли это сильно на количество людей, проживающих в Лондоне? Вряд ли. Статистически большинство иммигрантов приезжает из стран Содружества, а не из Евросоюза, и реально контролировать их количество можно, если только ввести систему прописок и проверки документов на улицах, а этого в Англии не позволят никогда. Хартия Вольностей, видите ли.

2. Инвесторы должны потерять интерес к рынку арендованной недвижимости. Сразу скажу, инвесторы потеряют интерес только, если исчезнут люди, которые покупают и снимают недвижимость (по статистике 14400 домов не хватает в Лондоне в год) или ее арендуют. Или резко повысятся ставки на ипотеку, которые привязаны к ставкам Центрального банка. Если вы следите за новостями, эта неделя началась с того, что Центральный Банк опять понизил ставки, то есть это приведет к тому, что предложение недвижимости на рынке станет еще меньше. Почему так происходит? Объясняю на примере. Если у меня есть студия в 6 зоне, которую я сдаю за £700 в месяц, а ипотека у меня £230, то после оплат service charge и ground rent мне на руки остается чистыми как минимум £400. Сдача квартиры – это в принципе головная боль, надо следить за тем, чтобы у квартиросъемщика все было хорошо, составлять отчет в налоговую и т д. Но если я получаю £400 наличными, такую головную боль терпеть я готова с удовольствием. Но если ставки Центрального Банка возрастают, скажем, до 7%, моя ипотека будет в районе £700 фунтов, то есть за головную боль (у профессиональных инвесторов это еще называется риском) я ничего не получаю. Тогда я просто продам эту студию и заработаю на росте цен на недвижимость. Хотя в этот момент включится фактор больших чисел, так как большинство инвесторов придут к такому же выводу и станут продавать свои портфолио. В результате предложение увеличится и цены упадут, так как количество покупающих резко не увеличится, а даже уменьшится, ведь при высоких ставках намного труднее получить ипотеку и она будет доступна только избранным. То есть в одном предложении: низкие ставки – много покупателей, мало недвижимости, легко получить ипотеку, цены взлетают до небес, высокие ставки – тоже самое, но с противоположным знаком.


Рост цен на недвижимость в Лондоне

Данные за сентябрь 2013 – 2014 гг.

London map


Битва титанов

В данный момент Лондон – рай для инвесторов, так как экономика пока в руках консерваторов, ставки низкие и люди просто дерутся за недвижимость. Реальный пример – сейчас одна из самых горячих точек в Лондоне – Canning Town, это полигон смертельной схватки даже не инвесторов, а мировых капиталов. В данный момент мы наблюдаем за Арабским и Китайским капиталами, которые пытаются перекупить даже не реальные, а будущие инвестиции в этом районе. Доходит до сюрреализма – фонды покупают несуществующие квартиры в проектах на бумаге и моментально перепродают их дальше в тот же день, иногда просто прибавляя нолик. Причина? Планы Лондона на расширение бизнес зоны a la Cаnary Wharf и расширение 2 транспортной зоны на этот район. Похожие вещи творятся в районах по строящейся трассе Crossrail.

Эти горячие точки влияют на общие цены на недвижимость по Лондону. Например, если цены в 3 районах взлетают до небес, люди переселяются в соседние районы и там цены также поднимаются, так как люди предлагают большие деньги за недвижимость. Эффект водяных кругов.

Яна Уайт.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *