Первоначальный анализ. Расставляем шахматы

В Англии и, особенно в Лондоне, на данный момент рынок «продавца», то есть сторона, которая продает недвижимость, диктует условия. Я постоянно слышу от людей, которые пытаются купить первую недвижимость или войти на рынок частных инвесторов, что найти недвижимость по «нормальной» цене очень сложно.

Outstanding-schools

Вам знакома такая ситуация?

Вы определились с бюджетом, скажем £200,000 и с районом, который вас устраивает. Идете на сайт типа zoopla и вдруг видите недвижимость, которая более или менее подходит по вашим финансам и другим критериям. Звоните в агентство и вам даже назначают viewing, то есть просмотр жилплощади. Вы туда идете, дом вам нравится и вы говорите, что вы согласны купить за предлагаемую сумму. Агент вам сразу же говорит, что цена уже поднялась в связи со спросом, так что вы должны предложить больше. Иногда это даже происходит без просмотра. Вы просто звоните в агентство и вам сразу говорят, что цена, указанная в объявлении уже не актуальна, то есть вы попадаете в гонку цен, даже еще не подключившись к процессу. Итак, как правильно искать недвижимость, которая вам по карману.

Найдите зайца

Прежде чем я дам конкретные советы по нахождению недвижимости, давайте определимся с двумя главными критериями, отсутствие анализа которых является основной ошибкой потенциальных покупателей – бюджет и район. Первый зависит от второго и наоборот. Если ошибетесь с первым, второго не получится.
Меня постоянно спрашивают: «С чего начать поиск недвижимости?», и я всегда отвечаю – «Найди район, в котором ты хочешь жить, а потом бюджет сам устроится». Естественно, все должно иметь реалистичную основу – все хотят жить в Кенсингтоне, но не все могут.

Реальная история

Когда я покупала свою самую первую квартиру, для меня самым главным приоритетом была хорошая начальная школа для моего ребенка. Так как мне все равно где географически работать, а вот с хорошими школами в Лондоне беда, когда я созрела на покупку, я уже искала не недвижимость, а хорошие школы. Сайт OFSTED, как сейчас помню, выдал что самые хорошие школы в Лондоне были районах Хаммерсмит, Фулам и Хэверинг. Про первые два я слышала, а вот о последнем – нет. Но зато мои поиски это крайне сузило – вместо того, чтобы искать все и везде, я сконцентрировалась на Хэверинге. Космос отреагировал моментально – в течение недели я нашла квартиру в catchment area той школы, куда я хотела записать ребенка. Естественно, я ее купила, хотя для этого пришлось брать unsecure loan (кредит), так как цена была не по карману.

Мотивация – мощная штука и если вы находите ту недвижимость, которая вам идеально подходит, деньги вы тоже найдете, я гарантирую. Поэтому мой совет: все изначально проанализируйте, что же вы ищете, то есть найдите вашего единственного зайца.

Критерии для анализа:

1. Близость к месту работы. Не обязательно покупать недвижимость прямо у порога вашего офиса. Если так выйдет, это конечно бонус, но если вы работаете на Fenchurch Street, а живете в Basildon, то вы тратите на дорогу только 33 минуты. А Базилдон – это теоретически даже не Лондон. Считается, что если вы тратите меньше чем 1 час в день на дорогу на работу – это в Лондоне нормально. Но одновременно вы должны прикинуть, стоит ли стоимость проездного разницы в цене на недвижимость.

2. Школы. Изначально в Лондоне я жила в 3-4 зонах, но с появлением ребенка очень быстро поняла, что школы в тех районах – не вариант. Если вы хотите, чтобы ваш ребенок ходил в хорошую школу, вам надо жить в непосредственной близости от нее, это называется catchment area. Есть такие школы в Лондоне, где catchment area повышает стоимость недвижимости на 30-40%. И это все равно дешевле, чем платить за платное образование.

3. GP и другая инфраструктура. Один раз я жила в прекрасном доме в замечательном месте, но чтобы купить хлеб или показаться врачу надо было ехать на машине 10 минут. Через пару месяцев прекрасный пейзаж меня стал бесить несусветно, так как реально просто хотелось мелких удобств, таких как по утру выйти на угол и купить свежего молока.

4. Транспорт. Лучше всего покупать недвижимость в местах, где планируются улучшения в транспортной и торгово-развлекательной отраслях. Например, в данный момент все районы по линии Crossrail дорожают. Поройтесь на сайте муниципалитета района, где вы хотите жить и узнайте, какие планы на 10-15 лет вперед.

5. Инвестиционный патриотизм. Многие мелкие инвесторы, которые только создают свои портфолио недвижимости под аренду, покупают дома и квартиры в персональной 10-минутной зоне, куда можно дойти пешком. Я думаю – это человеческий фактор, так как профессиональные инвесторы обычно покупают без просмотра недвижимости, только на основании финансовой отчетности. А вот для начинающих я рекомендую начать с собственного района, так как покупка недвижимости – это финансовый риск, и в начале пути, если вы не используете консультантов-профессионалов, вы неизбежно потеряете какие-то деньги на ошибках, поэтому надо бороться на своей территории – дома и стены помогают.

Бюджет

Теперь вы сделали эту нехитрую аналитику, сузили круг поисков, так сказать, выбрали дичь и идентифицировали ареал, теперь надо понять, сколько нам надо денег и откуда их взять.

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *