Покупка недвижимости: с чего начать

Jana

«Сегодня провела не один час в Интернете на сайтах по продаже недвижимости в Лондоне. Вы пишите Service Charge 35-50 фунтов, на самом деле от 90 до 150. Аренда не 40-50 фунтов, а от 250 до 450 фунтов. Если это всё сложить, плюс ипотека, то квартира в месяц никак не будет стоить 345-400 фунтов, а будет стоить 850, плюс билы. Начальный капитал в размере 10 тыс.фунтов есть. Мне 52 года. В Лондоне живу с дочкой студенткой.»

Не бросайтесь фигурами в гроссмейстера

Я очень часто сравниваю покупку недвижимости с моей любимой игрой – шахматами, так как количество комбинаций неограниченно и одни выигрывают, а другие нет. И мне очень нравится когда люди проверяют и задают вопросы.

Аренда в shared ownership – это стоимость оставшейся доли умноженная на определенный процент, обычно ниже чем ставки Центрального Банка, то есть в районе 2% разложенная на 12 месяцев. Так что если у вас оставшаяся доля 100 тысяч фунтов, то аренда будет в районе 170-200, так что критику принимаю. В оправдание скажу, что долевым участием уже лет 5 не занимаюсь (пройденный этап), так что цифры в статье давала по старой памяти.

На сегодня, service charge должны быть меньше чем 1000 фунтов в год, а ground rent меньше £100 в год. Если эти цифры другие, посмотрите внимательно на development. Обычно service charge высокая когда у вас в блоке лифт, подземный гараж или коммунальный сад, то есть то на что нужны дополнительные траты. Насколько помню, в shared ownership service charge входят оплаты за воду, ground rent и страховка на здание, что в классическом варианте обычно бывает отдельно. Когда вы снимаете квартиру классически – эти оплаты обычно платит landlord, поэтому вы о них даже не знаете, так как это включено в квартплату.


Крупнейшие ассоциации предлагающие недвижимость по программам shared ownership и Help to Buy
Цифры – количество домов/квартир на август 2013

L&Q
70,000
www.lqgroup.org.uk

Circle
65,000
www.circle.org.uk

Affinity Sutton
57,000
www.affinitysutton.com

The Hyde Group
43,000
www.hyde-housing.co.uk

Metropolitan
36,000
www.metropolitan.org.uk

A2
Dominion Group

34,000
www.a2dominion.co.uk

Genesis
Housing Association

30,000
www.genesisha.org.uk 

AmicusHorizon
28,000
www.amicushorizon.org.uk

Notting Hill Housing
26,261
www.nottinghillhousing.org.uk

Southern Housing Group
26,000
www.shgroup.org.uk

Family Mosaic
24,000
www.familymosaic.co.uk

Catalyst Housing
21,000
www.chg.org.uk

Peabody
20,000+
www.peabody.org.uk

Network Housing Group
19,300
www.networkhg.org.uk

East Thames Group
13,500
www.east-thames.co.uk

 

Второй момент, я не обещаю, что за 10000 фунтов можно купить 5-комнатную недвижимость в Кенсингтоне. Надо быть реалистами. Если рассматривать 10000 фунтов как основной капитал на депозит, скажем, по схеме долевого участия, то, в зависимости от вашей кредитной истории и предложений банков для ипотеки на долевое участие вы можете рассчитывать купить долю 50-60 тысяч фунтов. С этой недели я буду публиковать предложения, которые я лично нашла за текущую неделю. Эти предложения будут по долевому участию, программе Help to Buy, «классические предложения» и аукционы. Так как я верю в жизнь за МКАДом (М25), я беру Лондон и 10 миль вокруг Лондона, то есть на пример тот же самый Базилдон, который находится примерно в 33 минутах езды на поезде до 1 зоны Лондона.

Сразу скажу, что хорошие предложения появляются и исчезают из поисковых систем моментально, так что надо ловить момент и не щелкать клювом. Еще есть целый рынок вторичного долевого участия, где иногда можно выкупить долю по очень низким ценам, про который я вообще не упомянула, так как у меня на всю статью только 600 слов.

Property

Реальная история

2 года назад ко мне обратилась знакомая со старой песней – помоги купить квартиру. У нее тогда было 20 тысяч фунтов с продажи квартиры в Литве. Я ей послала несколько ссылок по shared ownership. Время от времени мы перезванивались, она вложила деньги в какой-то бизнес, то есть периодически звонила поплакаться, что потеряла почти все деньги. Насколько я знаю, ей под 50 и у нее 2 сыновей – студентов. Честно скажу, так как shared ownership это программа для first time buyers и я свое уже получила, я не особо занималась делами этой знакомой а просто отвечала на прямо поставленные вопросы и иногда просто слушала в трубочку о том, что хороших квартир просто нет – то слишком дорого, то в неправильном месте, то что это просто нереально, потому что деньги с продажи Литовской квартиры просто пропали. Инкубационный период был где-то года 2. В ноябре 2014-го я напросилась на новоселье – 2 bedroom квартира в самом центре Bexley Heath. Когда я поинтересовалась, сколько выходит ипотека, плюс service charge и аренда, она сказала – около 700 фунтов, а общая стоимость квартиры – 230 тысяч. Если вы думаете, что моя знакомая банкир, вы ошибаетесь. Она работает кладовщиком. Вот такая простая история.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk.
Ответы будут опубликованы в следующем номере газеты.

Яна Уайт.


Анонс

В своих статьях я хочу вам дать надежду, что даже в таком дорогом городе как Лондон свою недвижимость приобрести можно, то есть в шахматы играть каждый может научиться. В шахматах надо знать 2 вещи – тактику (как ходят фигуры) и стратегию (как ходить, чтобы выиграть). Так как я начала со стратегии, я думаю, что я еще не скоро доберусь до тактики. А надо бы наоборот, так как если вы не знаете тактики, трудно понимать стратегию. Все термины как – mortgage, re-mortgage, surveyor, mortgage adviser, return on investment, ground rent и т.д. Поэтому я решила написать отдельную книжку про теорию покупки недвижимости на русском языке, а в своих статьях я буду отвечать на ваши вопросы, приводить конкретные примеры и давать конкретные советы.

One comment

  1. Здравствуйте! Я хотел бы узнать, намечаются ли у вас какие-нибудь семинары по недвижимости? Или есть возможность с вами встретиться лично и пообщаться на эту тему? 🙂 Было бы очень здорово, так как я хочу приобрести свою первую недвижимость в Лондоне. И также интересует вопрос, где можно купить вашу книгу?))

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *