Построить свой дом в Англии – советы эксперта. Часть 1

Многие в какой-то момент жизни задаются вопросом – а не построить ли нам дом?  Именно такой дом, какой хочется. Где все, до последнего гвоздя, было бы сделано по вашему плану. Не секрет, что в британских домах нам ко многому приходится приспосабливаться – кого-то сильно раздражают отдельные краны с холодной и горячей водой, кто-то любит пол с подогревом, кому-то не нравится постоянно бегать вверх-вниз по лестницам… Идея построить такой дом, где все будет по вашему вкусу, кажется очень заманчивой. Но с чего начинать, и с какими сложностями придется столкнуться?

Конечно, в формате статьи не рассказать о всех возможных нюансов постройки дома, – для каждого это будет свой опыт, но о важных моментах, к которым нужно быть готовым, мы спросили у инвестора в недвижимость Элис Томпсон. Элис не по наслышке знакома со строительством дома с нуля – несколько лет назад она построила трёхэтажный дом в прибрежном городе Истбурн для сдачи в аренду.

– Элис, расскажи, если кто-то решительно настроен построить дом, с чего нужно начинать? 

– Начинать необходимо с участка земли, на котором будет строиться дом. Если у вас уже есть земля, то, соответственно, вы отталкиваетесь от того, что на ней можно построить.

Кстати, многие люди не видят, и даже не подозревают, как можно использовать потенциал уже имеющейся земли. Например, у вас может быть дом с большим садом или гаражом, которые вполне реально отделить, и использовать пространство под строительство отдельного объекта. Вариантов, если подумать – множество.

Если же у вас земли нет, то сначала вы «рисуете в голове» ваш идеальный дом, и потом начинаете искать под него землю. Например, если вы хотите большой дом, то скорее всего вы будете рассматривать пригород, небольшие деревни или фермерские угодья. Если вам важно жить в городе, то нужно искать компромисс с размером будущего дома, или заранее приготовиться к высокой стоимости земли.

В моем случае, у меня уже была земля в виде небольшого участка рядом с домом, на которой был построен гараж. Дом я сдавала в аренду, и потенциал земли мне также хотелось использовать.   

Построить свой дом в Англии – советы эксперта. Часть 1

Многие не верили в эту идею, крутили пальцем у виска и говорили, что невозможно построить дом с четырьмя спальнями на таком маленьком пространстве.

Принять решение и начать действовать мне помог мой архитектор, который также увидел потенциал и взялся за работу по подготовке эскиза проекта. Мы подали документы в самоуправление и получили разрешение у местного муниципалитета.

– А если участка для постройки изначально все-таки нет, что нужно знать, покупая землю? 

– В первую очередь, не стоит думать, что купив землю, на ней можно строить все что угодно. Даже если вы нашли подходящий участок, необходимо вначале выяснить, сможете ли вы на нем что-то построить или нет.

Тем, кто ни разу не сталкивался со стройкой в Англии, я бы рекомендовала разобраться с процессом подачи и рассмотрения документов на строительство, и покупать участок земли, у которого уже есть Planning Permission – документ о разрешении на строительство объектов.

В этих документах много тонкостей, поэтому, покупая землю, необходимо быть осторожным: даже если Planning Permission был выдан, это еще не значит, что вам разрешат построить именно то, что вы хотите.

Planning Permission бывает 2х видов и выдаётся местным муниципалитетом: 

  • OutlinePlanningPermission – документ, в целом дающий разрешение на строительство. Как правило, выдается с рядом дополнительных условий;и
  • FullPlanningPermission – разрешение на строительство конкретного объекта, определённой формы, размера, кол-вом этажей и тд.

Например, вы планируете построить 3-этажный дом, а земля продаётся с Full Planning Permission, полученным на строительство небольшого одноэтажного бунгало. В этом случае вам придётся заново подавать документы и получать новое разрешение.

Важно также учитывать тот фактор, что Planning Permission выдаётся на определённый срок, и при покупке внимательно смотрите на дату выдачи документа.

– А что делать, если нашли землю, но у нее еще нет никакого разрешения на строительство?

– Если вы нашли землю, которая продаётся без разрешения на строительство, то лучше ее приобретать через контракт, где будет указано: subject to planning или через lease option (LO).

LO – это документ, который вы подписываете с владельцем земли, где фиксируется цена и период, в течении которого вы покупаете землю. Важная особенность документа – вы можете, но не обязаны, приобрести эту землю. Таким образом вы минимизируете свои риски. В худшем случае, если вы все-таки не сможете получить разрешение на постройку, потеряете только депозит, и не будете обязаны выкупать землю.

Нельзя недооценивать важность получения Planning Permission. Если вы купили землю и начинаете строительство сами, без информирования местных органов, то рано или поздно вам пришлют письмо Enforcement Notice с указанием сроков, в которые вам необходимо привести все в изначальный вид.

Так, недавно в новостях писали про женщину, которая купила участок земли за £200 000 в живописном месте недалеко от моря на побережье в Корнуолле, и потратила еще £150 000 на строительство дома своей мечты. Но, так как она не получила необходимых разрешений до начала стройки, местный муниципалитет, несмотря на все ее протесты, принудил ее полностью разрушить только что построенное здание.

Для тех, кто интересуется строительством домов с целью продажи или последующей сдачи в аренду, важно заранее узнать о размере Community Infrastructure Levy (CIL). Размер оплаты этой «дани» зависит от метража вашего объекта, количества домов/квартир и от условий, которые прописаны на сайте местного муниципалитета.

Иногда эта оплата бывает настолько «драконовской», что съедает всю потенциальную прибыль, закладываемую девелопером.

– Я видела очень соблазнительные предложения о продаже недорогой земли через аукцион. Стоит ли пробовать приобрести землю таким способом? 

– В британских программах, таких как «Home under the hummer», иногда показывают, как легко и недорого покупают землю на аукционе, а потом строят на ней дома или перепродают с разрешением на строительство в несколько раз дороже.

На самом деле все далеко не так просто, в таких сделках много риска, и новичкам-любителям я бы точно не рекомендовала этот способ приобретения земли.

Если вы решитесь на этот шаг, убедитесь, что вовлечённые в вашу сделку специалисты – профессионалы своего дела.

– А как же тогда покупать землю, чтобы избежать в дальнейшем неприятных сюрпризов? 

Чтобы максимально отгородить себя от неожиданностей и бесполезной траты денег и времени, следует, как минимум, посмотреть историю участка земли на сайте местного муниципалитета (подавались ли до этого заявки на застройку, какой был итог рассмотрения и т.д.). Кроме этого, обязательно проконсультируйтесь с местным консультантом по планированию (Planning Consultant) и заплатите ему за оценку возможности получения разрешения на строительство.

– Расскажи, с какими именно экспертами нужно советоваться и оплачивать их услуги при строительстве дома, а на ком можно сэкономить. 

– Покупка земли и экономия на специалистах – это как раз классический пример, когда скупой платит дважды.

Построить свой дом в Англии – советы эксперта. Часть 1

Вам понадобятся специалисты из разных сфер: консультант по планированию (Planning Consultant), дипломированный оценщик (Chartered Surveyor), специализированный брокер и юрист с опытом земельных сделок, архитектор, инженер-проектировщик (Structure Engineer), инженер-сметчик (Quantity Surveyor), профессиональная строительная компания и другие.

Очень важно проверять квалификацию выбранных специалистов. Например, дипломированный оценщик (Chartered Surveyor) обязательно должен быть зарегистрирован в RICS, а архитектор состоять в ARB. Строительная компания, с которой вы будете заключать договор на постройку дома в идеале должна быть частью Federation of Master Builders или NFB. Все это поможет вам избежать дорогостоящих ошибок и правильно распланировать бюджет.

В следующей статье мы продолжим тему “строительства дома в Англии” и поговорим о финансовых возможностях и рисках при строительстве, о подводных камнях, с которыми реально столкнуться, о строителях и затратах на стройку.

Задавайте свои вопросы, и мы также постараемся на них ответить в рамках статьи.

А пока Элис приглашает вас в свой инстаграм property_godmother, в котором следующие 4 недели эфиров и постов будут посвящены теме строительства домов в Англии.

 

Беседовала Татьяна Мезенцева