Продажа дома в Великобритании: как оформить сделку в максимально короткий срок

Продажа дома в Великобритании – ответственное и хлопотное мероприятие, успех которого зависит от многих причин. Как мы уже писали в одной из прошлых статей, сейчас хорошее время для продажи недвижимости, так как на рынке очень много покупателей. Многие спешат переехать, пока действует закон о снижении гербового сбора. Но процесс продажи недвижимости, даже когда найден покупатель, может затянуться на довольно долгий период. О том, как происходит оформление покупки-продажи, как избежать ненужной потери времени и закрыть сделку в максимально короткий срок, мы попросили рассказать Алису Зотимову – владелицу агентства недвижимости AZ Real Estate.

– Расскажите, сколько сейчас в среднем занимает оформление сделки с того момента, как получено согласие о продаже?

– Рынок жилой недвижимости в 2021 году очень динамичный. В марте было заключено рекордное количество сделок – в два раза больше, чем за год до этого, и наибольшее число с момента публикации статистики HMRC в 2005 году. И покупатели, и продавцы стремятся завершить процесс продажи-покупки как можно быстрее. Многие хотят успеть до окончания продленных налоговых льгот на гербовый сбор (stamp duty holiday). Но скорость сделки зависит от многих факторов: типа финансирования, типа объекта и так далее. Дома сейчас получают предложение на покупку (offer) в среднем за 44 дня с момента выставления на продажу, а в прошлом году эта цифра составляла 50 дней. Но вот квартиры продаются в три раза дольше.

Из-за того, что многие спешат завершить сделку до 31 июля, само оформление происходит медленнее. Время с момента получения согласия о продаже и до полного завершения сделки, по данным портала Zoopla, сейчас увеличилось с 90 дней до 110-115. Те, кто первый раз сталкивается с покупкой жилья, недоумевают: почему все происходит так медленно, но на это есть много причин, о которых мы еще расскажем. Тем не менее на некоторые факторы можно повлиять, и наше агентство стремится закрыть сделку в течение двух месяцев. Для этого с момента принятия предложения мы находимся в постоянном контакте с юристами обеих сторон, обеспечивая продвижение сделки. Наш рекорд по обмену контрактами (это ключевой этап, после которого стороны становятся юридически связаны и обязаны завершить сделку) – 6 дней.

– Какие могут быть «подводные камни» в оформлении продажи дома и к чему нужно быть готовым?

– При подготовке дома или квартиры к продаже важно убедиться, что все системы: газовые, водные, электрические – в порядке и собрана вся необходимая документация. Иначе в процессе сделки могут возникнуть вопросы и заминки. Например, может оказаться, что у вас в квартире заменен ковер на другое покрытие, а по условиям leasehold (договор сверхдолгосрочной аренды между собственником квартиры и собственником земельного участка, на котором стоит дом), это делать запрещается. Или что у вас давно не был проверен бойлер и нет нужного сертификата. Юристы покупателя могут посчитать это серьезным препятствием для завершения сделки. Если мы сталкиваемся с таким случаем, то советуем клиентам рассмотреть возможность покупки indemnity insurance. Это страховое покрытие, обычно недорогое, в районе £100-200, которое можно купить на 1-3 месяца. Оно покрывает возможные убытки в виде штрафов и гражданских исков в результате нарушений тех или иных требований законодательства в сфере жилого строительства и правил содержания жилых домов. Например, оно дает возможность новым владельцам убедиться, что бойлер работает, или покрыть стоимость починки неисправности. Часто она решает вопрос гораздо быстрее, чем попытки оперативно организовывать все проверки бойлера, которые могут затянуться еще на несколько недель.

Кроме того, при продаже нужно четко понимать, что именно вы продаете и какие территориальные границы вашей собственности обозначены в документах. Например, в нашей практике был случай, когда клиент, продающий дом, хотел оставить отдельно стоящий гараж в своей собственности. Но уже в процессе сделки выяснилось, что по документам гараж являлся неотъемлемой частью всего объекта и находился на земле, право на владение которой (freehold) переходило к новым хозяевам. Поэтому дом нужно было продавать либо с гаражом, либо начинать длительный процесс размежевания и поиска новых покупателей. Такие вопросы лучше обсуждать с юристами заранее.

– Как общаться с юристами, чтобы ускорить оформление документов?

– Для того, чтобы сделка прошла быстро, очень важна сплоченная работа юристов с обеих сторон. Рычагов давления на них ни у кого практически нет, кроме личного знакомства. Поэтому когда мы сопровождаем сделку, то всегда рекомендуем проверенных юристов. Мы точно уверены, что они будут работать быстро и четко, а также всегда объяснят и расскажут, из-за чего произошла та или иная заминка и как ее устранить.

Чтобы сделка прошла быстрее, надо как можно скорее познакомить юристов покупателя и продавца. Иначе могут пройти дни, пока кто-то из них инициирует первый контакт. Юристы тоже люди, поэтому могут ошибаться и что-то забывать, и, если вы не видите движения, не стесняйтесь писать и спрашивать о текущем состоянии сделки.

– Что делать, если ваш банк в конце концов отказал в ипотеке?

– Да, к сожалению, такое случается. Получение ипотеки всегда очень волнительный процесс, и отказ может серьезно расстроить планы. Бывает даже, что Mortgage in principle (принципиально одобренный кредит) может быть отозван в самый неподходящий момент – когда вы подобрали дом и готовы к сделке. Если такое случилось, не отчаивайтесь и попытайтесь понять, в чем именно проблема. Закажите бесплатный и платный отчеты о вашем кредитном рейтинге из системы Experian – чем он выше, тем больше шансов на ипотеку. Попробуйте найти способы уменьшить расходы на несколько месяцев и вернуться с заявлением на ипотеку, показав большую сумму ежемесячных располагаемых средств на счете.

Проверьте, нет ли в вашем заявлении ошибок. Да, иногда даже мелкие нестыковки и недостоверности могут послужить причиной отказа. Но это значит, что и исправить проблему легко.

Используйте ипотечного брокера – особенно если вам отказали в кредите. Брокер может помочь оценить предыдущее заявление и понять, в чем была проблема.

Может оказаться, что вы не успели завершить сделку в срок, на который изначально было выдано одобрение кредита (Mortgage in principle). Обычно они выдаются на 6 месяцев, и если срок прошел, то необходимо подавать заявление заново. Именно поэтому оперативное оформление сделки особенно важно.

– Что бы вы порекомендовали, чтобы ускорить весь процесс покупки?

– Чтобы ускорить процесс покупки, необходимо понимать, как он поэтапно проходит, в каких местах могут возникать заминки, и заранее предусмотреть возможность их обойти. Это то, чем мы обычно помогаем своим клиентам. Я уже упоминала важность правильного выбора юристов и скоординированной работы обеих сторон.

Кроме этого, не все знают о существовании expedited searches. Searches – это запросы о недвижимости в государственные органы, которые юристы заказывают для проверки объекта. Их можно ускорить за дополнительную небольшую плату, если обратиться не напрямую в администрацию района, а к платным посредникам. Иногда для ускорения сделки это действительно имеет смысл сделать. Если вы нашли дом или квартиру своей мечты, но у вас есть конкуренты и важно как можно скорее завершить покупку, то expedited searches – это путь сократить время оформления документов.

Также выше я упоминала indemnity insurance – страховку, которую можно купить вместо searches, если хочется ускорить процесс еще больше.

Своевременный перевод денег – очень важный момент, особенно когда деньги поступают из-за границы. При переводе из России часто требуются дополнительные документы. Надо планировать это и готовить средства заранее: например, вывести деньги с фондового рынка, если часть активов находится там. Также надо заранее перевести деньги на счета юристов, а если вы продаете объект – проконтролировать, что средства покупателя своевременно переведены его юристам.

Если вы покупаете недвижимость без привлечения заемных средств, то можете предложить продавцу сделать Exchange и Completion в один день (simultaneous exchange and completion), тем самым сразу полностью закрыть сделку и получить ключи. Если средства доступны, то продавец будет более расположен продать вам дом или квартиру как можно быстрее.

При правильной организации процесса сделка может быть осуществлена даже в течение двух-трех недель – с момента получения предложения и до полного завершения. У нас есть такой недавний опыт. Секрет успеха – в ежедневных контактах с участниками цепочки, включая агентов и юристов покупателя. Ведь после того, как покупатель найден и цена согласована, работа только начинается.

Редакция благодарит за предоставленную информацию Алису Зотимову и AZ Real Estate – агентство недвижимости в Лондоне, помогающее частным клиентам купить, продать, арендовать или вложить средства в недвижимость в Великобритании.

AZ Real Estate
7 Marylebone Lane,
London, W1U 1DB
Email: info@azrealestate.eu
Тел. +44 2038 714 074
azrealestate.eu

Беседовала Татьяна Мезенцева