Зачем нужен building survey и что нужно знать о состоянии дома перед его покупкой

Photo by Bruno Martins on Unsplash

Те, кто уже сталкивался с покупкой недвижимости в Великобритании, знают, насколько весь процесс отличается от привычного в наших странах. У некоторых поначалу вызывает недоумение, почему тут задействовано так много самых разных экспертов, но, с другой стороны, все это гарантирует прозрачность сделки и минимизирует риски. Некоторые процедуры являются обязательными, а некоторые можно делать по выбору. Сегодня мы расскажем вам об обследовании здания, или, как его тут называют, building survey. Если вы покупаете дом, агентство недвижимости или ваш юрист на одном из этапов сделки предложат его провести. Эта процедура рекомендуема, но не обязательна. Если вы точно уверены и разбираетесь в том, что покупаете, то, возможно, решите ее не заказывать, но в таком случае все риски, связанные с состоянием дома после покупки, вы берете на себя. Так, например, наши соседи напротив решили немного сэкономить и в результате купили дом с виду в весьма приличном состоянии. Но после покупки выяснилось, что там полностью прогнили полы на верхнем этаже и вселяться в дом опасно.  Вместо долгожданного новоселья пришлось делать большой ремонт – как внутри, так и снаружи. Все это заняло еще более полугода и стоило очень крупной суммы. Но если бы они узнали об этой проблеме заранее, то, возможно, серьезно снизили бы цену покупаемого дома или вовсе отказались от сделки.

Итак, что такое осмотр и оценка недвижимости?

Building survey – это детальная проверка состояния собственности. Сертифицированный инспектор осмотрит собственность и сообщит вам, имеет ли здание какие-либо проблемы. Он подчеркнет, есть ли необходимость серьезного ремонта, например, крыши или замены электропроводки. В отчете сюрвейера также содержатся экспертные комментарии относительно собственности, от типа стен до окон и черепицы. Покупатели обычно заказывают профессиональный осмотр дома после того, как их предложение о покупке (offer) было принято продавцом.

Правда, некоторые думают, что если они берут ипотеку, то придет оценщик из банка, поэтому ничего дополнительно заказывать и оплачивать не нужно, и это большая ошибка. Никогда не путайте банковскую оценку с профессиональным осмотром.

Оценка недвижимости для получения ипотеки (mortgage valuation) — это не детальное обследование, а просто беглый взгляд на дом, чтобы оценить его стоимость. Кредитору важно знать, что собственность оценена правильно и будет достаточным обеспечением для получения кредита. Поэтому оценщик не будет вдаваться в подробности постройки и проверять прочность стен или полов, а просто быстро оценит общее состояние дома и сравнит стоимость вашей покупки со средней стоимостью похожих домов в этом районе. Стоимость оценки ипотеки варьируется в зависимости от размера собственности и составляет примерно £350. Некоторые кредиторы, возможно, предложат вам даже и бесплатную оценку в рамках ипотечной сделки, но не всегда это самый выгодный вариант.  Вполне возможно, что сделка с более низкой процентной ставкой со временем сэкономит вам гораздо больше, даже если вам придется заплатить за оценку недвижимости для ипотеки.

Кто проводит оценку и осмотр недвижимости?

Обследование собственности должно проводиться квалифицированными специалистами. Большинство из них являются членами Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).  Обязательно удостоверьтесь в их квалификации, так как у них будет страхование профессиональной ответственности, и вы можете быть уверены в результатах отчета. Стоимость обследования варьируется у разных компаний и зависит также от размера и местоположения собственности. Не спешите соглашаться на первое же предложение, а сделайте свой запрос в 3-4 компании, предлагающие building survey в вашем районе, и сравните их цены.

Что делать, если осмотр показал необходимость ремонта или реновации?

С информацией, полученной в результате опроса, вы можете пересмотреть решение о покупке недвижимости или использовать ее для пересмотра стоимости дома. Если вы обнаружите, например, что для ремонта крыши требуется £15 000, то разумно попросить скидку в £15 000. В качестве альтернативы вы также можете попросить продавца устранить проблему перед покупкой. Осмотр особенно рекомендуется, если у вас есть опасения по поводу какой-либо части объекта, вы не уверены в том, в каком состоянии находится дом, или вы хотите купить старую или нестандартную недвижимость.  Возможно, вы нашли деревенский дом с деревянным каркасом или здание внесено в список исторического или культурного наследия (listing building), что может серьезно затруднить реновацию.

Какой вид оценки и осмотра выбрать?

Компании предлагают несколько различных типов оценки и осмотра. Они зависят от желаемой детальности осмотра и вашего бюджета.

Отчет о состоянии (первый уровень обследования) – от £300

Отчет о состоянии – самый простой и самый дешевый из тех, что вы можете заказать. Этот отчет не содержит подробностей и не предполагает детального осмотра. Он предназначен для дополнения оценки ипотеки. Для удобства в понимании каждая часть здания будет оценена по системе светофора, указывающей на состояние объекта. Так, зеленый означает, что все в порядке, оранжевый – повод для беспокойства, красный – серьезный ремонт жизненно необходим. В отчете вам также предоставят сводку дефектов собственности и возможных рисков, влияющих на дом. Но он не включает никаких советов или оценок.

Отчет HomeBuyers Report (второй уровень обследования) – от £350

Этот отчет более подробный и самый популярный вариант по версии RICS. В этой категории есть два варианта: вы можете выбрать репорт с оценкой стоимости или без нее.  Отчет сообщит вам обо всех очевидных серьезных проблемах – явной гнили, проседании и т. д. Но детальность проведения также ограничена: инспектор не будет смотреть за мебель, поднимать доски пола или сверлить отверстия.

В этот отчет можно включить объективную оценку недвижимости и стоимость восстановления по страховке (сколько вы получили бы, если бы здание сгорело). Стоимость отчета с обзором и оценкой недвижимости составляет £450 или больше.

Полное обследование состояния недвижимости – в районе £400–900

Это полный отчет, предлагаемый Ассоциацией оценщиков жилой недвижимости (RPSA). Он публикуется в едином, удобном для понимания формате и будет включать практическую информацию, такую, ​​как скорость интернета, оценка влажности и спорные вопросы границ объекта недвижимости. Специалист проведет полный осмотр, заберется на чердак, заглянет за стены и между этажами, проверит потолки. Он даст советы по ремонту, рассчитает сроки и стоимость, а также расскажет вам, что произойдет, если вы не сделаете ремонт. Если не указано иное, то, вероятно, в отчет не будут включать оценку стоимости страхового возмещения или рыночную оценку.

Нужно ли какое-либо обследование здания для новостройки?

Для новостроек также рекомендуется получить отчет, называемый snagging survey.  Это обследование выявит дефекты или проблемы, которые необходимо устранить, прежде чем вы переедете. Он может выявить как незначительные проблемы, такие, как смещение двери или неправильный настил полов, так и что-то более серьезное в постройке. Обычно такие отчеты стоят от £300 до £600.

Как получить максимальную пользу от выбранного отчета состояния дома?

Когда вы выбрали компанию, которая проведет оценку и осмотр недвижимости, сообщите специалисту, есть ли у вас какие-либо особые опасения по поводу объекта недвижимости. Повстречайтесь и пройдитесь с ним по дому – убедитесь, что он действительно все детально осмотрит и проверит. Задавайте вопросы, указывайте на то, что вас беспокоит, и не бойтесь спрашивать, если что-то не понимаете. Это ваш будущий дом, поэтому очень важно до завершения покупки точно понимать, что именно вы покупаете, и быть уверенным, что в ближайшем будущем вам не грозит капитальный ремонт.

Татьяна Мезенцева