Анна Олсен – первые шаги инвестирования в недвижимость

В прошлой статье, которую можно прочесть здесь, мы рассказали об Анне Олсен, которая уже 5 лет успешно занимается инвестированием в недвижимость Великобритании. В этом выпуске мы попросили Анну поделиться секретами, с чего начинать тем, кто только задумался о покупке второго дома, какие ошибки допускают новички, и как быть успешным в этой сфере.

– Анна, поделитесь с чего начинать тем, кто интересуется инвестированием в недвижимость Великобритании?         

– Инвестирование в недвижимость нужно начинать со стратегии и целей. Так как недвижимость – это долгосрочный проект, то прежде всего стоит задуматься о том, какой результат вы хотите получить через 5-10-20 лет. И что вы собираетесь делать с купленным жильем – захотите его продать или передать по наследству?  В планах ли у вас получать максимальную прибыль как можно скорее, или рассматриваете варианты недвижимости, у которой есть большой потенциал роста? Насколько вы хотите быть вовлечены в управление недвижимостью?  Будете ли заниматься этим сами, или передадите управление местным риэлторам за дополнительную оплату?  Что вы будете делать через 10 лет, когда дом снова потребует серьёзного ремонта? Знаете ли вы местное налогообложение и потенциальные налоги, которые нужно будет платить?

Критически важно ответить на все эти вопросы до того, как вы соберетесь что-либо покупать. Ошибки и отсутствие четкой стратегии могут дорого стоить, и, хотя все говорят, что недвижимость – это хорошее вложение капитала, вы можете не получить планируемую прибыль, а в худшем случае – потерять свои вложения.

Есть стратегии, которые помогут увеличить стоимость дома в короткие сроки, чтобы рефинансировать и снова вложить средства в следующую недвижимость. Не нужно недооценивать силу широко используемого в недвижимости сложного процента (компаундинг), накопительный эффект, который еще Альберт Эйнштейн называл 8-м чудом света.

– Какие главные ошибки допускают начинающие инвесторы?             

– Я видела начинающих инвесторов, которые покупали, например, второй дом, чтобы сдавать в аренду, не продумывая никаких дальнейших шагов. Многие вкладывают по максимуму все средства, надеясь тем самым повысить планируемую прибыль, забывая, что любое вложение – это, прежде всего, анализ рынка и трезвый расчет, и что очень важно откладывать как минимум 10% от годовой аренды на случай непредвиденных расходов, обязательно просчитать потенциальные риски и постараться предотвратить их заранее, например, иметь в наличии необходимые страховки.

Большинство людей покупают недвижимость эмоционально, просто потому, что она им понравилась, или полагаются на радужные обещания риэлторов, которые часто не имеют ничего общего с настоящим положением дел.

– В какие районы лучше всего инвестировать? Привлекателен ли центральный Лондон с точки зрения инвестора?

– Центральный Лондон – это больше вопрос престижа и удобства. Многим нравится говорить, что у них есть недвижимость в центре Лондона. Покупка жилья в центре столицы оправдана в случае, если вы там работаете и хотите иметь жилье поблизости, или вам по каким-то причинам удобно жить в центре. Но имейте ввиду, что цены там довольно сильно завышены, и в нынешней ситуации на рынке они вряд ли будут сильно расти.

Наиболее привлекательны для инвестирования сейчас города Манчестер и Ливерпуль, а также их пригороды, потому что именно туда государство вложило более £23 миллионов для регенерации области. Так, в ближайшие 5 лет, по статистике ONS, прогнозируется 24% прирост капитала в Мидландс и 28%  – на северо-западе страны. В то время как в Лондоне прогнозируемый рост составит всего 12%. Пока недвижимость в упомянутых регионах недорогая, и купить ее проще, чем в Лондоне, я бы советовала обратить внимание именно туда. Этот вариант замечательно подойдет, если вы вкладываете долгосрочно, начинаете с небольшим капиталом, и не планируете управлять невдижимостью самостоятельно. Вкладывать в фундамент новых квартир в таком случае будет выгоднее всего.

Важно помнить, что при покупке недвижимости, которая не является основной резиденцией, минимальная сумма депозита составляет 25%, плюс дополнительные налоги, такие, как например, гербовый сбор на дома стоимостью £250 000 + в размере – 5-12%.

Поэтому, если вы хотите приобрести что-то в Лондоне или его окрестностях, то суммы первоначального вложения будут значительно выше, и чтобы увеличить доходность и стоимость недвижимости, необходимо будет рассматривать стратегии с бoлее высоким риском и потенциалом дальнейшего рефинансирования.

– Приведите какой-нибудь пример из практики успешной стратегии инвестирования.

– Ко мне обращаются как начинающие инвесторы, так и те, кто уже купили недвижимость, но не смогли получать с нее желаемый доход. Ведь при неправильном управлении можно вместо прибыли столкнуться с большими убытками. Особенно сильно упали доходы инвесторов, которые купили недвижимость на свое личное имя, из-за введения новых поправок в законодательстве, а именно «Clause 24» – налог на прибыль.

Так, один инвестор сдавал 3-спальный дом в Лондоне за £1 300 в месяц. Этого было недостаточно, чтобы покрыть кредит и все расходы, поэтому после детального анализа района и спроса, я предложила поменять стратегию. Мы провели реновацию дома, разделили гостиную, чтобы сделать еще одну дополнительную комнату, отремонтировали, и лицензировали, в результате смогли сдавать его по комнатам, получая теперь £2 460, что почти на 90% больше. При этом общая стоимость дома тоже увеличилась, инвестор смог рефинансировать дом и вложить средства в ремонт второй недвижимости. Таким образом мы убили двух зайцев одним выстрелом.

В другом варианте была квартира на Канари-Уорф, которая сдавалась за £2 000 в месяц. После того, как мы предложили инвестору поменять долгосрочную аренду на краткосрочную, его прибыль выросла более чем в 2 раза – до £4 900 в месяц.

– Насколько рискованно инвестировать в недвижимость?

– Я прошла множество курсов по недвижимости, вложила немало денег в собственное обучение, кроме того, постоянно мониторю ситуацию и поэтому могу уверенно сказать, что при правильном подходе риски минимальные. Да, стратегии могут меняться, главное быть в курсе, что сейчас происходит на рынке недвижимости.  Так как это то, чем я занимаюсь, то могу подсказать, какая стратегия в данный момент будет самая выгодная, на что спрос в той или иной части Англии, как правильно выстроить план действий, чтобы с минимальными усилиями и затратами достичь финансовые цели.

Инвестиции в недвижимость при правильном подходе самые безопасные, так как потребность в жилье со временем только растет, и как показала ситуация с пандемией – дома, это, пожалуй, самое стабильное в нашем меняющемся мире.

Я сама, будучи мамой 2 сыновей, не люблю очень рискованные вложения, а с недвижимостью смогла добиться хорошего баланса между работой и свободным временем, при этом получая достаточный доход. Сейчас, кроме управления недвижимостью, помогаю и другим консультациями, чтобы стать финансово независимыми.

– Что вы можете предложить тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость?

– Новым инвесторам я предлагаю помощь на всех этапах инвестирования, делая его предсказуемым и безопасным. Ведь именно незнание рынка и страх рисков удерживают многих от вложения в недвижимость. Но сберегательный счет в банке далеко не лучший вариант для приумножения капитала, так как нынешняя процентная ставка по депозитам меньше 1%, плюс нужно учитывать уровень инфляции, который тоже уменьшает покупательную способность.

Хочу еще раз обратить внимание начинающих инвесторов, что нет одной «золотой» стратегии, которая подходит всем. Вложение средств требует индивидуального подхода и тщательного догосрочного планирования. Мои 7 лет работы в инвестиционном отделе в банке помогают подходить к инвестированию с правильным расчетом рисков, планированием, учетом вашего уровня налогообложения, конечных целей, чтобы правильно войти и выйти из рынка, а также по возможности диверсифицировать ваше портфолио для уменьшения рисков и увеличения, как доходности, так и капитала в целом.

Я с уверенностью могу сказать, что достичь финансовой независимости с помощью недвижимости за 5-10 лет вполне реально.

Мой подход и  услуги по инвестированию в недвижимость можно разделить на 7 этапов:

• Ознакомительный звонок/ профилирование инвестора, чтобы понять цели инвестирования и потенциал
• Обзор рынка
• Стратегическое планирование
• Оценка капитализации
• Расчет планируемой прибыли
• Поиск объекта недвижимости
• Покупка и ведение проекта по конвертации/лицензированию
• Помощь в поиске местного агентством по сдаче/управлению жильем
• Мониторинг и аудит, если нужно, корректировка стратегии каждые 6 месяцев

Таким образом инвестирование становится понятным и пошаговым процессом, где риски и план действий просчитывается наперед. В работе с недвижимостью ни в коем случае нельзя руководствоваться эмоциями, а нужно просчитывать каждый шаг и планировать наперед. Знания и правильный подход, и главное, привлечение специалистов, составляют основу безопасного и успешного инвестирования.

Если вы покупаете недвижимость в районе под стратегию, которая не пользуется спросом, то только на простое жилья вы теряете в среднем около £1,500 в месяц. Есть понятие ложной экономии. Не стоить экономить там, где риск потерять значительно выше.

Если у вас есть вопросы, буду рада ответить и помочь определиться со стратегией инвестирования, а также преумножить годовую доходность и стоимость недвижимости в целом, если у вас уже есть приобретенные объекты.

Вы можете записаться на бесплатную консультацию по этой ссылке calendly.com/anna-olsen-d

Если вам интересна тема инвестирования в недвижимость Великобритании, подписывайтесь на мою русскую Инстаграм-страничку: www.instagram.com/anna.ol

Или читайте новости на английском на странице в Фейсбуке:  www.facebook.com/lnbproperty.co.uk

Беседовала Татьяна Мезенцева