Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4

Один из самых чувствительных вопросов при обсуждении потенциальной суммы ипотечного займа – это наличие либо отсутствие у клиента необходимого количества средств, которые кредитодатель примет в качестве первоначального взноса – так называемого депозита. Чем он больше, тем меньше рисков для самой кредитной компании и лучше условия сделки: ниже процентная ставка, меньше ежемесячные выплаты и дешевле ипотека в целом. Банк, получив таким вот образом свидетельство вашей платежеспособности и финансовой дисциплины, автоматически заносит вас в список благонадежных клиентов.

Но для начала (увы, не без этого) придется показать и доказать происхождение первоначального взноса. К слову, на него совсем не обязательно только копить, источники могут быть самые разные: и сбережения, и наследство, и деньги от продажи имущества, и подарок от близких родственников - разные кредитодатели предпочитают и допускают различные варианты и их комбинации.

А можно ли взять кредит на жилье, не имея депозита вообще или при недостаточном количестве средств на него? В некоторых случаях - да. Для этого существуют различные схемы помощи, о которых мы поговорим подробнее чуть позже.

Банки счет любят

Сумма первоначального взноса для получения ипотечного кредита вычисляется как процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшийся процент покрывается собственно ипотекой.

Для получения подобного займа в Великобритании достаточно иметь 5% от цены недвижимости: таков минимум, запрашиваемый кредитодателями. То есть если дом стоит, скажем, £200,000, то вам необходимо обладать £10,000, а остальные £190,000 – занять у кредитной организации. Тем не менее я, как опытный ипотечный брокер, рекомендую накопить (или заполучить другим указанным выше путем) минимум 10, а лучше 15 и более процентов от стоимости приглянувшегося жилья. (Если же у вас пока нет на примете конкретного дома – просто ориентируйтесь на доступный вам ценовой сегмент на рынке).

Так почему же нужно больше, если можно меньше?

Во-первых, при пятипроцентном депозите кредитодатель обязательно будет перестраховываться и навяжет вам немалую такую «переплату», предложив высокую (то есть самую дорогую) для вас ставку, около 3,5%. И, поверьте, пусть с первого взгляда разница в цифрах (к примеру, между 3,5 или 2%) неискушенному читателю покажется небольшой, цена вопроса – огромная. Когда речь идет об ипотечной ставке, плюс или минус каждые полпроцента серьезно отражаются на вашем кармане. При маленьком депозите переплаты финансовой организации в итоге выльются в сумму куда большую, чем необходимо было изначально скопить на взнос «посолидней». К тому же в случае существенного падения цен на вашу недвижимость переоформить ипотеку при тех же 5% будет непросто.

Депозит в 10% - все еще в зоне повышенного риска, с точки зрения банков,  однако даже дополнительные 5% сверху уже открывают вам доступ к более выгодным условиям и менее высоким ставкам. Пятнадцать или тем более 20-25% в качестве первоначального взноса - и вы попадаете в зону доверия и становитесь весьма привлекательными для ведения с вами бизнеса. Но здесь следует добавить, что если заемщик (заемщики) не имеют стабильного иммиграционного статуса в Великобритании (находятся на разнообразных визах и не получили пока постоянный вид на жительство), то оформить кредит без 25% депозита (как минимум) не представляется возможным.

Ну а лучшие условия сделок припасены для клиентов, которые в состоянии представить депозит в размере от 40% от стоимости недвижимости. Перед таким покупателем откроется доступ к большому количеству опций самой дешевой в Великобритании ипотеки со ставкой около 1%. Кредитодатели видят такой взнос в качестве своей подушки безопасности на случай в том числе обвала цен на рынке жилья.

Во-вторых, чем меньше депозит, тем строже подход к клиенту и рассмотрению его заявки и выше вероятность отказа.

Показать и доказать

Дабы исполнялось законодательство о противодействии отмыванию денежных средств, абсолютно все кредитные организации запрашивают «proof of deposit source» - то есть документальные свидетельства происхождения вашего первоначального взноса. Задача клиента при этом – доказать законное происхождение депозита. Все свидетельства должны быть четкими, прозрачными и обоснованными, чтобы и ваш брокер, и банк, и солиситоры (юристы, оформляющие сделку) были уверены в законности заявленных источников. Любая неясность в этом вопросе повышает вероятность отклонения заявки.

Источники депозита клиентов у финансовых организаций бывают, если так можно выразиться, любимые и нелюбимые. Самый любимый источник, к которому не придерешься, - это сбережения. Тот факт, что потенциальный заемщик потихоньку откладывал средства с заработной платы на сберегательном счете, подтверждает банку его высокую финансовую дисциплину. Документальным свидетельством в таком случае выступают bank statements (банковские отчеты), демонстрирующие постепенное увеличение баланса сберегательного счета.

Второй источник средств на депозит, на который кредитодатели, как правило, смотрят положительно, – это деньги, вырученные от продажи уже имеющейся недвижимости в Великобритании. К примеру, если эта недвижимость стоит £200,000, а ипотечный кредит на нее составляет £150,000, то разница в £50,000 может покрыть депозит на новое, более дорогое жилье с большим количеством спален. 

Очень часто при покупке дома, если вы заглянете в объявления на том же сайте Rightmove, можно встретить варианты, предполагающие наличие «chain» («цепочки» в переводе на русский). Это означает, что в сделке задействованы не две стороны (покупатель и продавец), а три и более. То есть, к примеру, чтобы продать вам дом, его владельцу необходимо приобрести себе новый, и скорость, а также успех вашей сделки будет зависеть в том числе от того, насколько быстро и успешно разрешится ситуация с новым жильем продавца. Бывает, что вот так завязаны между собой и четыре, и пять звеньев одной цепочки. Это карточный домик, и срыв одной из сделок, к сожалению, может привести либо к срыву всех остальных, либо к серьезным задержкам и проволочкам. Увы, но, как я уже упоминал в предыдущих публикациях, к такому раскладу следует быть готовыми и подходить философски. Сорваться может все и в любой момент и при сделке «no chain»: продавец может просто передумать в процессе и, как говорится, ничего ему за это не будет. Расслабиться можно только тогда, когда в ваших руках окажутся ключи.

Реже встречается вариант, когда клиент продает недвижимость заранее (например, доставшуюся в наследство квартиру) и желает использовать эти средства при покупке нового дома. Если деньги, вырученные от продажи, не пролежали на счете в банке достаточно долго, то кредитодатели, скорее всего, запросят документ для подтверждения свершившейся сделки. Здесь стоит подчеркнуть один очень важный момент: желательно, чтобы проданная заранее недвижимость тоже была в Великобритании. К сожалению, очень многие кредитные организации с опаской относятся к депозитам, которые приходят из-за границы, особенно из государств, которые банки считают странами повышенного риска, а к ним относятся все постсоветские страны, не являющиеся членами Европейского союза. Конечно, это не означает, что заявку рассматривать не будут: найдутся кредитодатели, которые одобрят и такое происхождение депозита, однако выбор банков и, соответственно, выгодных предложений уменьшается. Мой совет: если, к примеру, ваши  деньги по каким-то причинам находятся на банковском счете в другой стране и вы думаете через годик-другой обзавестись недвижимостью в Великобритании, то переводите их сейчас, не ждите самой покупки! Чем дольше средства пролежат на счете в банке Великобритании, тем больше к вам доверие. Если деньги находились на счете, скажем, год, то дальше никто особенно копать не будет.

В дар – не в долг

Немалое число кредитных организаций соглашаются принять в качестве источника депозита средства, полученные в подарок от членов семьи: родителей, дедушек и бабушек, родных братьев и сестер. Увы, но родственники должны быть близкими: депозит, подаренный просто хорошим другом или спонсором, не получит одобрения в большинстве банков Великобритании. Еще одна немаловажная оговорка: это должны быть именно подаренные, а не полученные в долг средства. Обычно в таком случае банки захотят увидеть приложенным документ - письмо от дарителя, подтверждающее, что деньги переданы без каких-либо дополнительных условий в дар и что сам даритель не будет иметь никакого интереса либо доли во владении покупаемой недвижимости. Как правило, кредитодатель запросит банковский отчет дарителя за последний месяц и копию его ID. Здесь работают те же правила: чем дольше деньги пробыли на счете у дарителя, тем меньше вопросов. Если они свалились с неба в последние пару недель, банк продолжит копать и запрашивать новые и новые бумаги. Если родственник проживает за рубежом, то их придется переводить на английский и нотариально заверять.

Весьма малое число кредитодателей одобрит ипотечный заем клиентам, которые указали, что средства на депозит им дали в долг. Во-первых, долг подразумевает его возвращение, что является дополнительными затратами для покупателя жилья и плохо сказывается на его платежеспособности. Причем неважно, это официальный кредит в банке или мама c папой одолжили. Во-вторых, взятие в долг денег на депозит является индикатором того, что люди плохо обращаются с финансами и не сумели сами скопить средства. Из этого банк делает вывод, что у такого клиента могут впоследствии возникнуть проблемы с выплатой ипотечного долга.

Что же делать тем, кто не может или не хочет долго собирать на депозит, мотаясь по съемным квартирам? Существуют различные схемы, позволяющие приобрести жилье людям с минимальными сбережениями либо их отсутствием. Это Help to Buy, Shared Ownership и Right to Buy (для социального жилья), а также различные варианты с поручителями. О них мы поговорим в следующий раз.

 

Продолжение следует.

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov Кредит по карману. Ипотечный гид. Часть 3 Roman Andrijanov  Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4 Roman Andrijanov

 

 

 

 

Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP
Тел.
 07858 417 160

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *