Увеличение ставки гербового сбора Stamp Duty для недвижимости, приобретаемой для сдачи в аренду, и вторых домов

На протяжении многих лет недвижимость, купленная с целью последующей аренды (схема «buy to let»), имела огромную популярность. Растущие цены на недвижимость, увеличивающийся спрос на аренду и низкие ставки по ипотечным кредитам позволяли все большему количеству лендлордов получать существенный доход от сдаваемого в аренду жилья.

Однако предстоящие изменения в ставке гербового сбора Stamp Duty могут резко изменить ситуацию и привести к тому, что инвесторам в жилую недвижимость и владельцам вторых домов будет необходимо более тщательно и детально планировать предстоящую покупку и потенциальную доходность второй недвижимости, чтобы увеличить прибыль и избежать возможных потерь.

Недавно объявленные изменения по увеличению гербового сбора (Stamp Duty), который должны будут платить владельцы вторых домов и объектов недвижимости buy to let, вступят в силу с апреля 2016 года и добавят 3% к каждому из уровней гербового сбора.

В результате данных изменений, с апреля 2016 гербовый сбор на недвижимость buy to let, например, стоимостью £450,000, возрастет с £12,500 до £26,000. В таблице ниже можно видеть, как изменится ставка налога с апреля 2016 г. в зависимости от стоимости покупаемой недвижимости.

Стоимость недвижимости buy to let / второй недвижимости (£)	Текущий гербовый сбор SDLT (£)	SDLT с 1 апреля 2016 (£)	Увеличение SDLT (£)
150,000	500	5,000	4,500
250,000	2,500	10,000	7,500
350,000	7,500	18,000	10,500
450,000	12,500	26,000	13,500
1,000,000	43,750	73,750	30,000

Многие лендлорды уже обеспокоены тем, что доходность инвестиций buy to let снижается, и для некоторых это может быть последней каплей.

За этот год это уже вторая крупная проблема для инвесторов buy to let. В Летнем Стейтменте 2015 было объявлено о снижении для лендлордов возможности вычитать проценты по ипотечному кредиту из арендной прибыли при расчете налогооблагаемого дохода. Это изменение будет вводиться с 2017 по 2020 год, и ожидается, что оно сильно снизит доходность от инвестиций в недвижимость buy to let, и даже сделает многие текущие объекты buy to let, купленные в ипотеку, неприбыльными.

Напомним, что в настоящее время лендлорды могут вычитать проценты по ипотечным кредитам из арендной прибыли и оплачивать налог только из оставшейся суммы. Таким образом, если арендный доход по недвижимости buy to let составляет £20,000 в год, а проценты по ипотечному кредиту £13,000 в год, то налог необходимо платить только с оставшейся суммы £7,000. Этот налог составит £1,400 для плательщиков базовой налоговой ставки (20%), £2,800 для плательщиков более высокой ставки (40%), и £3,150 для плательщиков по дополнительной ставке (45%). На протяжении трех лет, начиная с 2017 года, это будет меняться, и больше не будет возможности вычитать проценты по ипотеке перед расчетом налогооблагаемой суммы. Вместо этого появится возможность вычитать 20% базовой налоговой ставки на эту сумму.

Таким образом, возвращаясь к прошлому примеру, по новым правилам необходимо будет платить налог со всей суммы дохода £20,000, но на £13,000 из них можно будет получить возврат 20% (£2,600). То есть, если вы являетесь налогоплательщиком по базовой ставке, то сумма налога не изменится и останется, как и ранее, на уровне £1,400 (£20,000*20% – £2,600). Однако если вы платите налоги по более высокой ставке, то по новым правилам сумма налога для вас увеличится и составит £5,400, а для налогоплательщиков по дополнительной ставке сумма налога по новым расчетам возрастет до £6,400. Получается, что проценты по ипотеке должны будут подняться совсем не на много до того уровня, когда налогоплательщики более высокой ставки налогов останутся вообще без дохода после уплаты налогов. Для налогоплательщиков базовой ставки, на первый взгляд, ситуация не изменится, однако в связи с тем, что налоги теперь будут рассчитываться от всей суммы перед вычитанием процентов по ипотеке, многие из налогоплательщиков стандартной ставки могут автоматически перейти на оплату налога по более высокой ставке, тем самым значительно увеличивая сумму оплачиваемого налога при том же доходе.

Изменения Stamp Duty также могут сказаться в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости, снизив интерес к типу недвижимости buy to let с апреля 2016 г., так как потенциальные инвесторы могут пересмотреть привлекательность инвестиций в рынок жилой недвижимости.

Однако, в коротком интервале до апреля 2016 года, эти изменения также могут привести к временному повышению цен на недвижимость buy to let. Медлившие до этого инвесторы поспешат купить недвижимость сейчас, до введения налога в действие в апреле 2016 г.

Читайте продолжение в следующей статье.

По всем вопросам иммиграционного и юридического характера вы можете обратиться к специалистам нашей компании.
Мы обладаем большим опытом работы в области иммиграционного права и бизнес­консалтинга в Великобритании.
Мы будем рады видеть вас в качестве наших новых клиентов и помочь разобраться во всех волнующих вопросах.

Law Firm Ltd
Queens House
180 Tottenham
Court Road
London W1T 7PD

Тел. +44 (0) 20 7907 1460
Факс +44 (0) 20 7907 1463

Email: inforu@lawfirmuk.net
Internet: www.lawfirmuk.net