Средневековый закон о налоге на землю будет изменен

shutterstock.com

Как известно, Великобритания – страна традиций. Здесь их уважают, помнят и чтут. Касается это всех сфер жизни, поэтому не стоит удивляться, что в стране до сих пор действуют законы, которым почти тысяча лет. Один из них – закон на владение землей. Он ведет свое начало еще со времен феодализма, и если в других странах Европы про него уже давно забыли, то в Великобритании этот закон до сих пор действует, и вы с ним обязательно столкнетесь при покупке недвижимости.

Впервые его упоминание было найдено в кадастровой книге XI века. Дело в том, что земля в Средневековье была главной ценностью и приравнивалась к власти, поэтому феодалы не были намерены ею делиться, но и обрабатывать сами большие площади своей земли тоже не собирались. Землю сдавали в аренду на фиксированный срок крестьянам, и по договору они обязывались платить оброк за пользование. Таким образом, феодалы владели землей, а крестьяне на ней жили, обрабатывали и платили ренту лордам.

Времена шли, законы становились гуманнее, и в начале XX века собственникам земли запретили по своему усмотрению в любой момент выселять арендаторов. И тогда настали времена leasehold в современном понимании. Многие арендодатели, столкнувшись с падением прибыли, начали продавать долгосрочную аренду (обычно на 99/125 лет) своей собственности – как домов, так и квартир. Это было отличным трюком для привлечения большего количества денег, при этом не теряя права на свою землю / недвижимость. Правила соблюдались, жильцы больше не могли быть выселены по первому требованию, тем не менее хозяева не теряли права собственности, получали сразу всю сумму за почти 100-летний срок аренды плюс небольшой налог на землю, который арендаторы платили ежегодно.

В 1950-х годах началось массовое строительство квартир, что привело к значительному увеличению собственности leasehold. В тот период такое владение было единственным способом приобретения недвижимости в многоквартирном доме. Полное право собственности (freehold) не могло применяться к квартирам, поскольку действующий закон требует наличия отдельной границы земельного участка, видимой на карте, что невозможно для многоквартирных домов, которые находятся на одном и том же участке земли. Изначально квартиры leasehold продавались на том основании, что в конечном итоге, когда срок аренды истечет, право собственности на землю и недвижимость вернется к владельцу земельного участка, на котором этот дом построен. Некоторое время такая система всех устраивала, однако в 1960-х годах этот закон вызывал общественное возмущение, когда пожилым людям, которые приобрели leasehold много лет назад, угрожали выселением. Это побудило к дальнейшим изменениям в законодательстве для защиты арендаторов, было решено, что за некоторую плату leasehold можно продлевать.

Тем не менее и сейчас leasehold – это всего лишь долгосрочная аренда, а не полное владение недвижимостью, и некоторые люди по-прежнему очень настороженно относятся к покупке такого жилья. Цена недвижимости leasehold со временем падает, поскольку с каждым годом срок аренды уменьшается. Не приняв нужных мер и не продлив leasehold, можно лишиться всех прав на пользование этой недвижимостью. Поэтому самое первое, чем интересуются, приобретая недвижимость на острове: какое право владения вы получаете.

В случае leasehold это может быть как квартира, так и дом, вы обязуетесь платить владельцу ежегодный налог на землю, а в случае квартиры – еще и service charge. И если service charge – это плата за поддержание дома и прилегающей территории в надлежащем состоянии, то налог на землю – просто выплата владельцу за «пользование» землей, на которой стоит дом. Он может варьироваться от £50 до £500 в год, а в некоторых случаях, например, в дорогих районах Лондона, достигать и десятков тысяч. Газета Evening Standard провела свое исследование, в результате которого выяснилось, что земельный налог некоторые владельцы умудрялись удваивать каждые 10 лет, а это значит, что проживание в квартире с каждым годом становилось все дороже. Кроме того, так как leasehold – всего лишь аренда, там могут быть прописаны разные правила, которые вы должны будете соблюдать. Например, вы можете столкнуться с тем, что там запрещено заводить домашних животных, селиться семьям с детьми, сдавать квартиру отдыхающим или же дом может быть предназначен только для пожилых людей старше 55 лет.

Этот средневековый закон о долгосрочной аренде очень смущает иностранцев, и даже консервативные англичане наконец пришли к выводу, что он нуждается не в очередных поправках, а в серьезных изменениях. Поэтому 7 января этого года министр жилищного строительства Роберт Дженрик заявил, что, по новому законопроекту,

те, кто имеет недвижимость в leasehold, получат право продлевать аренду на 999 лет и при этом больше не платить налог за землю.

По нынешним законам, арендаторы квартир могут продлить leasehold до 90 лет за один раз, в то время как для владельцев домов максимальный срок продления составляет 50 лет и чаще всего ведет за собой повышение налога на землю.

Эта реформа позволит улучшить условия для 4,5 миллиона владельцев leasehold, из которых только в Лондоне находится около 1,2 миллиона. Поэтому если вы являетесь владельцем квартиры и платите ежегодный налог на землю (ground rent), то при обновлении договора leasehold будете от него освобождены.

Для примера: сейчас продление leasehold для квартиры стоимостью £200 000 составляет от £5000 до £24 000, в зависимости от продолжительности существующего leasehold, плюс нужно учесть юридические издержки, которые в среднем обойдутся еще в £2500. А продлевать его нужно, даже если срок действия leasehold заканчивается через 70-80 лет, так как иначе будет очень проблематично продать такую недвижимость и банк не сможет предоставить ипотеку.

Роберт Дженрик также заявил, что налог за землю для новостроек будет отменен в этом году. Это сделает покупку недвижимости leasehold более привлекательной и выгодной. Кроме того, жильцам хотят предоставить право самим выбирать управляющую компанию для поддержания дома в надлежащем состоянии, так как на данный момент далеко не все из управляющих компаний или собственников земли используют получаемые деньги эффективно и  часто обвиняются в завышении сумм за ремонт и обслуживание.

Татьяна Мезенцева