Думать как инвестор. Часть 2

В прошлый раз мы закончили разговор темой роста цен на недвижимость в Лондоне (от 5 до 25% в год, в зависимости от района и ценовых рамок недвижимости).

Houses-prices-rising

Примем как аксиому, что дешевая недвижимость в Лондоне растет на 10% в год. Это, конечно же, хорошо, но это приятно только в том случае, если эти виртуальные цифры становятся реальными. То есть эту разницу можно почувствовать на банковском счете в виде налички. Это можно сделать только двумя способами – (пере) оформление ипотеки или продажа недвижимости.

Вернемся к примерам. Помните квартиру, которую я купила за 150 тысяч? В принципе, я за нее заплатила как минимум на 30 тысяч меньше ее рыночной цены. В 2013 году мне подоспел срок ипотеки, и я ее переоформила. Если вы все правильно делаете и правильно общаетесь с банком, то при переоформлении ипотеки банк дает вам лучшие условия. Мою квартирку банк оценил уже в 220 тысяч. 1500 мне стоили формальности. На счет мне упало 16 000. Как это рассчитать? Очень просто. Когда я купила квартиру, я положила 25% депозит, то есть 37 500 фунтов. То есть банку я была должна 112 500 фунтов. В 2013 году мой депозит автоматически пересчитался на сумму 55 тысяч. То есть мне на счет «бросили» разницу – 17 500 фунтов. Полторы тысячи мне стоило все удовольствие по переоформлению – юридические расходы и т. д. Банку, естественно, я уже должна 165 тысяч, но в связи с тем, что за 2 года я стала любимым клиентом, при помощи моего любимого советника по ипотеке нам удалось получить такой процент, что сумма выплат по ипотеке осталась прежней – около 300 фунтов, то есть мой чистый доход в месяц остается прежним – около 530 фунтов.

Теперь первая задачка к размышлению: кто же реально получил больше дохода за 2 года – я или мой клиент, который купил за наличку? Давайте посчитаем. Мой доход от аренды – 24 месяца по 530 фунтов, округлим до 13 тысяч фунтов, плюс нетто с переоформления ипотеки (16 тысяч), получается вместе 29 тысяч фунтов! Запомните эту цифру, мы к ней вернемся. Теперь посчитаем доход клиента – 720 фунтов умножить на 24 месяца – 17 тысяч фунтов. Даже если бы ему удалось увеличить аренду на сотню фунтов в месяц, все равно его доход даже близко не приблизился бы к моему. Что же ему остается делать? Или оформить ипотеку (как правильно оформить ипотеку на инвестиционную недвижимость, купленную за наличку, я расскажу позже), то есть вытащить 75% наличкой (и как вариант реинвестировать в другие проекты, но опять же об этом позже), или продать. Сразу совет: прочитайте следующий параграф, в котором я объясняю основные формулы инвестора.

Возврат инвестиционного капитала

Теперь я вам раскрою секрет мышления инвестора: как только вы извлекаете инвестиционный «замороженный» капитал, после этого, по выражению Короля-солнце, «хоть потоп». В мире аналитиков это называется «возврат инвестиционного капитала». Возврат происходит или через доход, или просто через обналичивание. Объясню на примере своем и клиента.

Как вы помните, свою квартиру я купила на ипотеку, 25%, то есть я вложила 37 500 кровных денежек. Вообще-то к этому надо еще добавить 2500 фунтов на соответствующие расходы и налог, так что округлим до 40 тысяч. Как вы помните из предыдущего параграфа, за 2 года мне удалось вытянуть из этой недвижимости почти 30 тысяч налички. При сохранении аренды и при отсутствии неприятных сюрпризов в следующие 2 года только моя аренда вернет мне остальные 10 тысяч. То есть меньше чем за 4 года я верну весь инвестированный капитал. А это означает, что после этого моя квартирка будет приносить только чистый доход. Свои деньги я отбила. Это иногда происходит среди инвесторов: если кто-то неправильно строит портфолио или происходит обвал рынка, инвесторы просто бросают недвижимость, что приводит в свою очередь к обвалу цен на недвижимость. Но я отвлекаюсь – основная мысль такая, что, как только вы отбили инвестированный капитал, вы можете расслабиться. А если вы с этого имеете дальнейший доход и при продаже зарабатываете (иначе не скажешь) на депозите, это вообще очень здорово.

Теперь рассмотрим вариант с моим клиентом, который купил за наличку. Представим, что он не оформил ипотеку. То есть вместе с ремонтом ему эта квартира «встала» в 160 тысяч фунтов. Его доход – округлим до 9000 в год (я специально пока не затрагиваю тему налогов). То есть, чтобы «отбить» свои денежки, ему понадобится… 18 лет.

Я надеюсь, теперь, на этих конкретных примерах, ясно, что при низких ипотечных ставках и при «лондонском» росте надо покупать инвестиционную недвижимость только на ипотеку.

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *