Думать как инвестор

Инвестирование – это заморозка денег в какой-либо проект или продукт.

UK-Property Думать как инвестор

Если вы инвестируете удачно, то при разморозке (то есть продаже проекта или продукта) вы получаете больше денег, чем при заморозке. Если неудачно – естественно, наоборот. Каждая инвестиция складывается в этом плане как минимум из двух составляющих– доход и рост. На примере инвестиций в недвижимость, мы рассмотрим обе эти составляющие. В конце вы поймете, что я имела в виду под «инвесторским мышлением».

Доход

В инвестициях в недвижимость – это, обычно, аренда. То есть если вы, например, покупаете квартиру за 200 тысяч фунтов, и вы используете для этого ипотеку (обычный депозит в данный момент 25%, то есть 50 тысяч фунтов), то ваш доход будет рассчитан по следующей формуле: Аренда минус ипотека минус текущие расходы (типа service charge, мелкие ремонты, расходы по поиску квартиранта, административные расходы – бухгалтер, и тд).

Иногда начинающие или неопытные инвесторы инвестируют в доходные дома, не привлекая финансирования, то есть, исключая ипотеку.

Иногда это следует делать, чтобы исключить финансовые риски, например, в условиях высокой инфляции и плавающих процентных ставок.

Если вы инвестируете при помощи ипотеки, ваши риски естественно, увеличиваются, и, если вы отдаете деньги банку, то номинально ваш доход уменьшается.

Рассмотрим это на реальных примерах.

В 2011 году я купила квартиру за 150 тысяч фунтов. Квартиранта я нашла играючи за 1000 фунтов в месяц, никаких ремонтов делать было не нужно, квартплата правда вдруг поднялась с 70 фунтов в месяц до 170 (прелести покупки квартир, с тех пор покупаю только дома), но ипотека (только проценты) была всего 300 фунтов в месяц. То есть реально мой чистый доход был и есть 530 фунтов в месяц. Поверьте мне – это круто, что я и докажу немного позже.

В 2015 один из моих клиентов купил студио на Кэтфорде, в Лондоне, тоже за 150 тысяч фунтов. Так как человек был молодой и новоприбывший, то есть без кредитной истории, то выложил все денежки из собственного кармана. Еще ему пришлось вложить около 15 тысяч фунтов в ремонт. Квартплата была номинальной, то есть где-то 30 фунтов в месяц, квартирант нашелся в меру быстро за 800 фунтов в месяц, то есть реально его доход составляет 720 фунтов в месяц. То есть как видите, на много больше, чем получаю я. Кстати, как покупать недвижимость, если вы платите наличкой – это отдельная тема.

Пока сделаем предварительный вывод, что с точки зрения дохода, лучше покупать недвижимость без ипотеки. Как вы увидите в следующих параграфах, я с точки зрения инвестиционного мышления опровергну эту гипотезу.

UK-Property-prices Думать как инвестор

Рост

В Лондоне цены на недвижимость растут от 5 до 25% в год, в зависимости от района и ценовых рамок недвижимости. Например, в 2015 году (и я думаю еще года 2) быстрее всего росли цены на маленькие квартиры в районе будущей стройки Crossrail, в ценовой категории до 250 тысяч фунтов. Принцип роста цен очень простой: чем быстрее продается недвижимость и чем больше на нее покупателей, тем быстрее растет цена. На эти квартиры, в первый же день продажи обычно появлялось как минимум 20 желающих покупателей, которые отчаянно пытались перебить друг у друга цену к удовольствию агентов и продавцов. Естественно, как только квартира продавалась и регистрировалась в Земельном Регистре, эта цена становилась новой вехой для похожей недвижимости по району, то есть следующие продажи начинались уже с этой цены как нижней отметки. Дорогая недвижимость в хороших районах растет намного медленнее – кроме общей цены, при покупке недвижки за больше чем миллион фунтов, еще включаются сопроводительные расходы и налоги. Если при покупке квартиры за 250 тысяч, налог – копейки, то за покупку миллионника надо уже заплатить несколько десятков тысяч фунтов налога.

Продолжение темы в следующем номере. Подробнее – в моей книге «Покупка недвижимости в Великобритании».

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your e-mail address will not be published. Required fields are marked *