Ипотечный гид. Помощь государства. Часть 2

Где покупка - там аренда

Какие еще варианты могут быть предложены потенциальным покупателям, у которых на текущий момент есть огромное желание приобрести жилье, но пока недостаточно средств накоплено на первоначальный взнос? И (или) не хватает официальных доходов, чтобы купить именно ту недвижимость, которая приглянулась (с большей квадратурой, лучшей планировкой, в более хорошем районе и т.д.)?

Правительство Великобритании предусмотрело для такой категории будущих новоселов интересную опцию с покупкой домов и квартир… по частям. То есть вы приобретаете определенную долю в недвижимости (25-75%), а за остальную часть, вам пока не принадлежащую, платите арендную плату. При этом за вами остается право выкупа оставшейся доли впоследствии, когда вы будете готовы и сможете себе это позволить. Выкупать ее, кстати, не обязательно всю сразу, можно это делать по частям.

Такая схема носит название «Shared Ownership» («совместная собственность», или «part buy part rent», «частичная покупка – частичная аренда»). Сегодня наш разговор - о ее достоинствах и недостатках

Домовладелец? Арендатор!

Чтобы получить зеленый свет для участия в схеме «Shared Ownership», необходимо проходить по нескольким установленным правительством критериям. Во-первых, программа доступна только тем заявителям, чей совместный общий доход не превышает £80,000 (£90,000 для Лондона). Во-вторых, покупка по частям – прерогатива тех, кто либо покупает свою первую недвижимость, либо тех, у кого она когда-то была, но сейчас по каким-либо причинам ее уже нет, как и необходимых средств на приобретение новой. Ну и третий вариант: вы уже владеете определенной долей в собственности и желаете ее увеличить.

Некоторые категории граждан обладают приоритетным правом участия в программе. Так, например, возрастные жители острова (от 55 лет и старше) могут выкупить до 75% своего дома через специальное «ответвление» схемы для пожилых людей - «Older People’s Shared Ownership». Как только их доля составит 75%, они освобождаются от арендной платы за оставшиеся 25%.  

Отдельные условия разработаны и для людей со специальными возможностями. Существующая схема «Home Ownership for People with Long-Term Disabilities (HOLD)» может помочь купить практически любую недвижимость, доступную по долям. Однако заявку можно оформить только в том случае, если жилье, предложенное через другие правительственные схемы, не соответствует запросам заявителя - например, по причинам, связанным с состоянием здоровья, человек может проживать только на первом этаже.

Приоритетом среди потенциальных участников схемы «Shared Ownership» также обладают военнослужащие вооруженных сил Великобритании. Однако местные муниципальные власти могут иметь собственный дополнительный список «льготников».

Один из основных минусов участия в программе «Shared Ownership» - это ограничения при выборе недвижимости. Схема доступна только при покупке жилья через housing associations (жилищные ассоциации) или местные власти (local authorities). Правда, в отличие от «Help to Buy», здесь вам могут быть предложены варианты, как с новостройками, так и с домами более старыми (как известно, новое жилье не пользуется большой популярностью из-за стереотипов о его плохом качестве). Жилищная ассоциация будет выступать в качестве вашего арендодателя на оставшуюся при них долю в квартире (или доме).

Второй немаловажный минус схемы: дома и квартиры, купленные в «Shared Ownership», - это всегда leasehold (пользование на правах аренды), а не freehold (свободное владение собственностью и землей, на которой она стоит). Оформляя недвижимость в leasehold, вы не получаете собственность на землю, а лишь арендуете ее у непосредственного владельца с freehold на определенный фиксированный срок - как правило, несколько десятилетий. Заключая контракт на «lease» c владельцем, вы также соглашаетесь с тем, что собственность возвращается к нему, как только указанные сроки вышли.

Не стоит забывать и о том, что вам придется плясать под дудку той же жилищной ассоциации, как их квартиросъемщикам, - то есть вам могут запретить заводить домашних животных, сдавать одну из комнат и так далее.

Если вы вдруг решаете продать свою долю в «Shared Ownership», жилищная ассоциация обладает первоочередным правом выкупа, а также правом найти вам покупателя по своему усмотрению. Самостоятельно продать дом вы сможете, только владея им на 100%.

Доля моя, доля

Покупка своей доли в «Shared Ownership» может осуществляться как за счет собственных накоплений, так и с помощью оформления обычного ипотечного кредита, но при этом требования к депозиту будут предъявляться только на сумму вашей выкупаемой доли. В том-то и состоит основное преимущество программы: она предоставляет возможность приобрести более дорогое жилье с гораздо меньшим депозитом и оформить кредит на меньшую сумму, не откладывая при этом новоселье. К примеру, если для покупки определенного дома в 100%-ное владение вам нужно «принести и положить», скажем,  £15,000 на депозит, то при приобретении 25% того же дома требование по депозиту составит всего £3,750. Соответственно, кредитующий банк может принять вас с меньшим доходом. Одно «но»: сумма потенциальной ежемесячной аренды оставшейся «доли» непременно войдет в «affordability assessment», то есть оценку вашей платежеспособности и будет рассматриваться как потенциальное увеличение расходов.

Процесс же выкупа оставшейся доли тоже имеет свои особенности. Во-первых, ее стоимость может оказаться гораздо выше, чем цена доли первоначальной. И причина в том, что жилищная ассоциация (или местные власти) будет заново производить оценку недвижимости каждый раз, как вы созреете для выкупа очередного процента. При этом именно они одобряют и назначают оценщика. Вам же очень важно заранее обсудить с ним такой момент, как потенциальное увеличение цены дома за счет различных ремонтных работ и дополнительных построек, осуществленных вами за годы проживания. Как правило, те же полы из ламината, встроенная мебель, новая сантехника, дополнительные кладовки и прочие радости жизни делают жилье дороже для потенциального покупателя. Но ведь покупатель в этом случае – вы, и вы уже за все это заплатили! Таким образом, с оценщиком необходимо договориться, что все эти перемены к лучшему с момента предыдущей оценки будут просто проигнорированы и не внесены в общий отчет. Это законно и очень даже правильно. Иначе банк заставит вас платить за то, за что уже уплачено, во второй раз.

Тем не менее цена дома может увеличиться по целому ряду причин, и в первую очередь это общая ситуация на рынке, а также местоположение (например, за 10 лет вам отстроили рядом новый проспект с огромным количеством магазинов и супермаркетов). Немного математики для того, чтобы стало более понятно. Если сегодня приглянувшийся вам дом стоит £300,000 и вы выкупаете 25%, то эта доля обойдется в £75,000. Скажем, если за 10 лет цена вашего жилья вырастет до £400,000 и вы захотите довести вашу долю до половины, то еще 25% собственности будет вам стоить уже  £100,000. Это, конечно же, большой минус условий данной программы. Однако замечу, что условия эти работают и в обратном направлении: если падает цена дома, то и за долю в нем вы заплатите меньше.

Еще одна немаловажная деталь: далеко не все финансовые организации в Великобритании в принципе занимаются кредитованием по программе «Shared Ownership». Подсказать и определиться с выбором изначально поможет ипотечный брокер. Он же посоветует в процессе последующего выкупа долей. К слову, дополнительный выкуп разрешается осуществлять до трех раз, что считается достаточным для достижения заветных 100%.

Процесс оформления ипотечного кредита мало чем отличается от обычного: сбор документов, проверка платежеспособности, оценка недвижимости. Если заем на первоначальную долю оформлен в определенном банке, то есть смысл обсудить дальнейший выкуп именно там. Но, честно говоря, в таком случае можно рассматривать remortgage (повторный заем) со сменой кредитодателя. Это потенциально может позволить вам занять большую сумму, достаточную, чтобы выплатить долг прежнему банку и получить средства для увеличения доли.

Очень многие кредитодатели предлагают щедрые условия для заемщиков, переоформляющих кредит. Некоторые будут настолько стремиться вас заполучить, что предложат сами оплатить оценку недвижимости и юридическое оформление сделки.

Приобретая недвижимость, вы непременно столкнетесь и с необходимостью уплаты специального налога - Stamp Duty. Его начисление при покупке через «Shared Ownership» - отдельная история и долгий разговор. Главный совет:  обязательно проконсультируйтесь по этому вопросу с вашим юристом, поскольку вам будет дано несколько опций в зависимости от условий подписываемого вами «lease» контракта, процента выкупаемых долей и количества транзакций.

Подпись, контакты – как в прошлом выпуске.

 

Как купить недвижимость в Великобритании? Roman Andrijanov Кредит по карману. Ипотечный гид. Часть 3 Roman Andrijanov Большой депозит – дешевый кредит. Ипотечный гид. Часть 4 Roman Andrijanov Как купить недвижимость в Великобритании. Часть 5 Roman Andrijanov Ипотечный гид. Помощь государства Roman Andrijanov  Ипотечный гид. Помощь государства. Часть 2 Roman Andrijanov

 

 

 

 

Роман Андриянов, консультант по ипотеке, CeMAP
Тел.
 07858 417 160

 

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *