Издержки на покупку недвижимости и как их избежать

Опять практический вопрос – правда ли, что кроме денег на депозит надо как минимум £4000 на дополнительные расходы?

Stamp-duty

Давайте считать вместе. Начнем с самого простого с точки зрения издержек – покупаем freehold, то есть недвижимость вместе с землей. В следующей статье – дополнительные издержки, связанные с покупкой leasehold.

Stamp Duty

Начнем с freehold, так как если вы покупаете квартиру, вы не покупаете землю, которая принадлежит freehold landlord, то есть владельцу земли, а за это надо сделать дополнительные платежи, о которых я подробно расскажу в следующей статье. Но так как дома обычно дороже чем квартиры, основной позицией в бюджете будет гербовой сбор, то есть stamp duty.

В декабре прошлого года консерваторы сделали нам всем королевский подарок – реформу расчета гербового сбора. Теперь мы платим по скользящему тарифу:

• Ничего на первые £125,000 стоимости недвижимости
• 2% на следующие £125,000
• 5% на следующие £675,000
• 10% на следующие £575,000
• 12% на следующие (то есть свыше £1.5 миллиона).

В данном конкретном примере, где стоимость недвижимости £250,000 нет никакой разницы между старым и новым гербовым сбором, но если бы вы покупали недвижимость, скажем, за £275,000, вы заплатите £3,750 гербового сбора. То есть: ничего на первые £125,000, £2,500 на следующие £125,000. Я не буду рассказывать, как рассчитывался сбор раньше, скажу просто, что если бы вы приобрели недвижимость за ту же цену перед декабрем 2014, вы бы заплатили £8250.
А теперь я скажу одну вещь, проверенную на практике – оказывается, когда вы покупаете долю, вы платите stamp duty только на стоимость вашей доли. То есть если вы покупаете долю стоимостью £100,000, то вы не платите никакого сбора. Здесь уже определенные юридические тонкости, о которых в газете я распространяться не буду, но приглашаю на консультацию.

Юристы

На втором месте в ваших расходах по покупке будет гонорар юристам. Об этом подробнее в главе – «Как выбрать юриста». Для примера здесь скажем, что сам гонорар юристам не должен превышать £700 вместе с НДС на покупку «классической» недвижимости и £400-500 с НДС, когда вы покупаете shared ownership или help to buy от Housing Association, так как они продают недвижимость оптом и все юридические бумажки просто размножаются под копирку. Просто скажу, что если ваш юрист не в состоянии сказать сумму гонорара (обычная отговорка «мы начнем и там определимся») или его гонорар больше, чем указанные суммы, гоните его в шею. Проверено на собственном (горьком) опыте.
Отдельной статьей в юридических расходах – надо возместить юристу search fees, то есть оплаты разным организация на запросы во время проверки статуса недвижимости, которую вы покупаете. Эти оплаты не должны быть больше, чем 250-300 фунтов. Иногда особенно «умные» юристы завышают эти оплаты, прибавляя свою комиссию и даже добавляя НДС. Смотрите выше – гоните таких юристов в шею.

Ипотека

Следующая позиция в бюджете – оплаты связанные с ипотекой. Мой выстраданный совет – никогда не делайте ипотеку через советников, рекомендованных продавцом или агентом.

Если они рекомендуют вам юриста, и этот юрист не умничает, как я описала в предыдущем параграфе – пожалуйста, такого можно взять, но никогда не берите от них советника по ипотекам. А если вам предлагают пакет типа «Делай все через нас» – уносите ноги. Советник по ипотекам должен быть ваш человек и только ваш. Советнику по ипотекам (mortgage adviser) вы заплатите около £300, независимо от того, получите ли вы ипотеку или нет, таковы правила. Но если это ваш человек, он сделает все, чтобы вы ее получили. Прочитайте главу «Как выбрать советника по ипотеке».

Некоторые банки берут свои оплаты за предоставление ипотеки, которые обычно добавляются к сумме кредита, об этом тоже отдельная история, как в последующих статьях, так и в книге.

Естественно, если вам подобрали ипотеку, вы должны заплатить за отчет по недвижимости – survey fee, обычно в районе £300 максимум. Об этот тоже отдельно.
И последнее – land registry fee, то есть оплата за регистрацию недвижимости на ваше имя в Государственном реестре. В нашем случае £270.


Пример:

При покупке freehold, скажем на £250,000, ваши расходы будут по максимуму:
(£2500 – stamp duty)
£700 – юристы
£300 – search fees
£300 – оплата за совет специалисту по ипотеке
£300 – survey fee
£270 – land registry fee
Вместе: £4370 или £1870 (если вы покупаете только долю в недвижимости).


Издержки на leasehold

Когда вы покупаете квартиру, все сложнее, так как земля остается во владении третьего лица, которое зовется freehold landlord и у вас с эти лицом завязываются контрактные взаимоотношения, которые зовутся в свою очередь leasеhold или долгосрочный договор аренды. Обычно такой договор заключается на минимум 99 лет, бывают договоры на 999 лет.

В случае shared ownership обычно земля принадлежит housing association и оплата за аренду земли (ground rent) включена в ваш service charge. Если вы купили квартиру классически, вы платите это отдельно, средняя статистическая по Лондону – около £100 фунтов в год. Но бывает больше, все зависит от того, где и когда третья сторона купила землю. Freehold можно покупать и продавать как инвестицию в недвижимость, посмотрите на досуге в поисковике или аукционных каталогах. На будущее – на freehold можно зарабатывать неплохие деньги. Во-первых, вам постоянно капает денежка с аренды, скажем на вашей земле 100 квартир, каждая из которых платит £100 в год, это уже £10,000 в год без каких-либо хлопот, а во-вторых, периодически владельцы квартир продлевают долгосрочный договор аренды, но это уже вопросы инвестиций в недвижимость, о которых я расскажу в следующей книге, так что следите за анонсами.

Дополнительные оплаты при покупке leasehold

Leasehold Supplement fee – если вы увидите в черновике контракта эту оплату, гоните таких юристов в шею. Они с вас сдерут дополнительно £200-300 фунтов за то, что должно включаться в их основной гонорар, то есть это оплата за просмотр юридических документов.

Administration of SDTL fee – комментарии как и в предыдущем пункте. Юристы могут с вамм заключать контракт на все что пожелают, в том числе на то, чтобы вы заплатили дополнительную сотню фунтов за то, что им делать не надо, даже теоретически.

Реальная история

В древние времена, когда у меня еще не было опыта, «умные» юристы содрали с меня оплату за администрирование оплаты за гербовый сбор, сто фунтов. Пикантность ситуации была в том, что квартиру я покупала за £103,000, где гербового сбора не было и в помине. С тех пор я все контракты с юристами читаю очень внимательно.

Продолжение следует.

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *