Как выбрать юриста и как его контролировать, чтобы сделка не сорвалась

Очень больная тема. В Англии, когда вы покупаете недвижимость, то вы как покупатель – самое уязвимое существо. Пока вы не обменялись контрактами, может произойти все что угодно: продавец может повышать цену, ставить другие условия, капризничать и даже отказаться от сделки, и вы ничего не можете сделать.

Mortgage-Application

Ладно, если бы это было просто потерянное время, но обычно вы теряете и деньги. Прежде чем вы обменяетесь с продавцом контрактами, вам надо потратить как минимум тысячу фунтов на:

1) Searches – мелкие юридические расходы на основную проверку недвижимости по базам данных. Без такой проверки юрист не может составить контракт, то есть вы не можете обменяться. Searches могут быть от £250 до £1000;

2) Survey – это когда вы покупаете в ипотеку. Банк присылает своего специалиста, который осматривает недвижимость и готовит отчет для банка (который иногда можно использовать, чтобы сбить цену, читайте соответствующую главу), где рекомендует стоимость недвижимости, на основании которой банк предоставляет ипотеку. Survey может стоить от £300 и выше;

3) Mortgage fee для советника по ипотеке – если вы нанимаете советника по ипотеке, то, независимо от того, получилось у вас купить недвижимость или сделка сорвалась, ему надо заплатить за работу.

Если сделка срывается, то эти деньги пропадают. В принципе, не стоит полностью расслабляться, даже если произошел обмен контрактами, – продавец все еще может разорвать сделку, но тогда вы получите 10% от контракта, чтобы утереть слезы.

Теперь понимаете, почему так важно иметь хорошего юриста?

Я очень мелкий инвестор, поэтому выбираю своих юристов из обычных фирм, которых полно на high street. Поэтому мне приходится их воспитывать, и обычно через несколько трансакций они от меня убегают с криком ужаса. Может быть, у великих инвесторов, которые ворочают миллиардами, юристы не совершают основных ошибок, из-за которых мне приходится держать «нормальных» щелкоперов в ежовых рукавицах. Но из моего личного опыта я вынесла одно твердое убеждение: если не контролировать работу юриста на 200%, это закончится слезами.

Как выбрать хорошего юриста

Так же, как и советника по ипотекам – лучше всего по рекомендации. Если вы будете покупать shared ownership, то, скорее всего, соглашайтесь на рекомендацию housing association, так не должно быть никаких проблем, поскольку пакет юридических документов давно собран и проверен. Никогда не соглашайтесь на юриста, порекомендованного агентом по недвижимости, – будут слезы и тысячи потерянных фунтов.

Если никаких рекомендаций нет, то вот мои советы по первому разговору с юристом с high street:

1. Попробуйте найти юриста, который находится в районе, где находится и недвижимость, которую вы покупаете, и спросите, были ли у него похожие дела. Если вы покупаете квартиру, вполне возможно, он уже помогал в продажах квартир в том же блоке, если дом на той же улице. Если он скажет да – это очень удачно, так как он может помнить, каковы были его гонорар и юридические расходы. Его гонорар зависит от времени, которое он потратит на проверку документации, поэтому, если он уже занимался похожими сделками, то сразу сможет сказать, какой будет гонорар и другие расходы. Никогда не связывайтесь с юристом, который не может назвать точную сумму ваших юридических расходов.

2. Попросите его прислать имейл с точным списком ваших расходов на покупку с подтверждением, что данная сумма не будет превышена. Посмотрите список расходов и задайте ваши вопросы в письменном виде.

3. Прочитайте главу о юридических расходах, связанных с покупкой недвижимости (особенно квартиры), и посмотрите, нет ли в списке сумм, которые не надо платить. Если вы найдете такие расходы, перепроверьте три раза в письменном виде, выясните, зачем их надо платить – просто задайте этот вопрос самому юристу и его конкуренту за соседней дверью.

Кстати, я уже об этом говорила, юристами я их называю условно, в большинстве это conveyancers, то есть люди, у которых нет юридической степени, но есть квалификация, чтобы заниматься сделками с недвижимостью.

Какие ошибки совершают юристы и как их исправлять

Когда вы уже начали процесс, нашли юриста, подписали с ним контракт и выдали деньги на searches, дайте ему где-то месяц, чтобы у него был шанс все сделать самому, но это максимум. В это время займитесь своими делами – общением с банком по поводу ипотеки. Но как только вы получили вашу копию mortgage offer, как максимум через неделю начинайте дергать вашего юриста и делайте это как минимум раз в неделю, пока это не закончится completion, то есть покупкой жилья.

Что может случиться:

1. Банк пошлет mortgage offer не тому юристу (случается сплошь и рядом) или ваш юрист просто не получит/потеряет свою копию (происходит еще чаще). В этом случае надо звонить в банк и просить еще раз прислать копию mortgage offer по правильному адресу. Ваш юрист сам должен это сделать, но делать не будет, пока его петух в одно место не клюнет. Причем надо перепроверять всех – если lender сказал, что отослал копию, надо уточнить, в какую фирму, когда и по какому адресу, а потом трясти юриста, используя эти данные.

2. Юрист теряет ваши файлы. Ну, это без комментариев. Поэтому надо звонить юристу каждую неделю, чтобы он не мог тянуть время слишком долго. В крайнем случае можно пожаловаться (отдельный параграф, читать дальше).

3. Юрист не умеет / не может собрать информацию. Как в примере с бумажкой от freeholder’а. Если юрист вам говорит, что послал запрос кому-то или юрист другой стороны послал запрос кому-то и этот кто-то не отвечает, дайте этому продолжаться максимум 2 недели и берите инициативу в свои руки. В принципе, найти недостающие бумажки может любой человек с минимальным IQ, но если не получается, свяжитесь со специалистами или другим юристом. Легче заплатить £100, чем потерять недвижимость.

4. Юрист требует от вас денег, чтобы получить информацию от третьей стороны, которую вы сами можете прекрасно предоставить.

5. Юрист не представляет вам счет по заключении сделки. Без комментариев – юрист должен вам представить полный счет, до пенни. Это важно и с налоговой, и с юридической точки зрения.

Как жаловаться на юристов

Если вы недовольны качеством услуги или вам выставили запредельный счет, которого вы не понимаете, а юрист отказывается объяснить, жаловаться можно по следующим адресам:

www.sra.org.ukSolicitors Regulation Authority

www.legalombudsman.org.ukLegal Ombudsman

www.lawsociety.org.ukLaw Society

Из этих трех организаций реально может что-то сделать только Legal Ombudsman, остальные попытаются спихнуть вашу жалобу подальше.

А вот если, как в моем случае, вы потеряли недвижимость или деньги по вине юристов другой стороны, к сожалению, у вас только одна дорога – в суд. Как подавать в суд на юристов – отдельная история, об этом я напишу как-нибудь в отдельной книжке. Разбирательств с юристами за последние 10 лет у меня было очень много, как по гражданским, так и по семейным и иммиграционным делам, так что поделиться опытом могу и в этой области, благо большинство дел я выигрывала.

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *