Переинвестирование размороженного капитала

Продолжение темы предыдущего номера: «мышление как у инвестора».

London-property

Допустим, что вы купили инвестиционную недвижимость за наличку или за ипотеку и даже получаете какой-то определенный доход. Если вы это делаете просто для удовольствия, то вы просто потратите деньги для получения дальнейшего удовольствия. Если у вас включился ген инвестора, то вы будете инвестировать (то есть замораживать) наличку в другие проекты. Если вы действуете по моей схеме, то есть используете низкие кредитные ставки и рост рынка, то у вас получится вытянуть достаточно налички, которой хватит на покупку следующей недвижимости. Таким образом создаются портфолио. Инвестировать в портфолио можно разными способами, о которых я расскажу позже, но обычно люди просто повторяют удавшуюся схему до бесконечности.

Очень мало инвесторов используют несколько инвестиционных стратегий. Некоторые считают, что это плохо, – я же считаю, что это хорошо. Объясню на конкретном примере. На заре своей инвестиционной деятельности я покупала квартиры, которые потом сдавала в аренду. Как я на этом хорошо зарабатывала – видно в приведенном примере. В принципе, эта стратегия была и обкатана, и команда (агенты – юристы – советники) собрана, процесс ясен и понятен. Но в 2015 году на рынке начались сложности. Тот сегмент рынка, который лучше всего подходит к этой стратегии, то есть те же квартиры до 250 тысяч, резко поменялся в худшую сторону. Как я уже говорила, произошел резкий скачок цен, и я как инвестор просто не могу соревноваться с частными покупателями, чтобы давать цену, которая не покрывается соответствующей арендой. Если коротко, цены на недвижимость взлетели, а вот аренда – нет. Для профессиональных инвесторов есть определенные формулы, по которым мы рассчитываем максимальную цену, которую мы можем дать за данную недвижимость (об этих формулах и практических аспектах я буду рассказывать во время семинаров), и эти формулы однозначно озвучили мне, что надо разрабатывать другие стратегии заработка.

UK-property-prices

По моему мнению, которое также подкреплено мнением других экспертов, сейчас в Лондоне надо просто покупать недвижимость, как вариант – делать косметический ремонт или просто держать ее несколько месяцев и потом просто продавать. Опять же с налоговой точки зрения, это лучше делать в сегменте «дешевой» недвижимости, до 250 тысяч. То есть просто спекулировать недвижимостью.

Опять же обещания повысить процентные ставки тоже не впечатляют, чтобы инвестировать в доходные дома, так как повысятся суммы ипотечных выплат. Как вы видите сами, все это уже привело к острому кризису на рынке жилья в Лондоне. Власти и политики по какому-то безумному плану вообще пытаются закрутить гайки инвесторам, которые сдают жилье: вводят лицензии, которые дорого стоят, и все время вводят все новые законы, которые охраняют неплатежеспособных квартирантов. Я согласна с общей концепцией, что люди должны жить в человеческих условиях и что их нельзя выбрасывать просто так на улицу, но то, что сейчас творится в Англии на эту тему, просто маразм полный. Иногда просто невозможно выселить человека, который нагло не платит квартплату или портит ваше имущество. Маразм ситуации заключается в том, что все больше и больше инвесторов плюют на это дело и уходят в спекуляцию, что приводит к гонке цен и дефициту жилья.

Более опытные инвесторы уходят в проекты строительного или спекулятивного характера (или гибрид оных). Это тема вообще неисчерпаемая, поэтому я более подробно коснусь ее во время семинаров.
Закончу одним предложением: думать как инвестор – это думать как врач, иногда надо отключить эмоции и инстинкты и включить логику и знания. И чтобы это сделать, надо учиться, учиться и еще раз учиться. А затем все это пробовать на практике. Жду всех заинтересованных лиц на своих семинарах и конференциях.

Яна Уайт.

Задать вопросы Яне можно по эл. почте: yana@pulse-uk.org.uk

Тел. 077 8482 3030, 0208 988 0662.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *